Investir à Dubaï, depuis le Maroc ou d'ailleurs.

Un Marocain peut-il acheter à Dubaï ?

Oui. Les étrangers, y compris les ressortissants marocains, où qu'ils vivent, peuvent acheter en pleine propriété (freehold) dans les zones désignées de Dubaï. Ce droit repose sur la loi n° 7 de 2006 sur l'enregistrement foncier, et les zones concernées sont fixées par la réglementation de l'émirat. Elles couvrent la plupart des quartiers où investissent aujourd'hui les acheteurs internationaux.

Votre titre de propriété est enregistré au Dubai Land Department (DLD), l'autorité foncière de l'émirat. C'est ce registre qui fait foi, comme le titre foncier au Maroc. Vous n'avez besoin ni d'être résident aux Émirats, ni d'y créer une société, ni d'avoir un associé local pour acheter un appartement ou une villa en nom propre.

Dans la pratique, je rencontre deux profils : les Marocains qui vivent au Maroc et souhaitent diversifier leur patrimoine, et les Marocains du monde, installés en France, en Belgique, aux Pays-Bas, en Espagne, au Canada ou dans le Golfe. Le cadre d'achat à Dubaï est le même pour tous. Ce qui diffère, c'est la façon dont l'argent circule.

Résident au Maroc ou MRE : deux points de départ

Si vous résidez au Maroc, l'investissement à l'étranger relève de la réglementation des changes, sous l'autorité de l'Office des Changes. Avant toute réservation, la première étape consiste à vérifier les règles en vigueur pour votre situation et la manière dont le transfert peut être réalisé. Je ne vous propose jamais un projet avant que ce point soit clair : c'est lui qui conditionne tout le reste.

Si vous êtes Marocain du monde, vous payez en règle générale depuis votre pays de résidence, à partir de votre compte bancaire en euros, en dollars canadiens, en livres ou en riyals. Votre banque vous demandera l'origine des fonds, comme pour tout virement international important, et la banque qui reçoit les fonds à Dubaï effectuera ses propres vérifications.

Dans les deux cas, l'argent va sur un compte identifié : le compte séquestre du projet pour un achat sur plan, ou le circuit prévu par la procédure du DLD pour un bien déjà livré. Je détaille ce point dans le guide payer son bien à Dubaï depuis l'étranger.

Acheter sans être sur place

La grande majorité de mes clients achètent sans se déplacer, ou en ne venant qu'une fois. Les visites se font en vidéo, les documents s'échangent par voie électronique et le contrat d'achat d'un bien sur plan se signe le plus souvent en ligne. Pour une revente, la signature au bureau d'enregistrement peut se faire par un mandataire muni d'une procuration en bonne et due forme.

Le décalage horaire est confortable : Dubaï a trois heures d'avance sur le Maroc, trois heures sur Paris ou Bruxelles en hiver et deux en été, huit à neuf heures sur Montréal. Nous trouvons toujours un créneau, souvent en début de matinée pour le Canada et en fin de journée pour l'Europe.

Pour le détail de la signature à distance, des procurations et des documents demandés, lisez acheter à Dubaï à distance.

Sur plan ou bien livré

L'achat sur plan permet d'étaler le paiement pendant la construction. Il est encadré par la loi n° 8 de 2007 : vos versements vont sur le compte séquestre du projet et sont libérés au promoteur selon l'avancement des travaux, sous le contrôle de la RERA. La vente est inscrite au registre provisoire Oqood, et l'avancement se suit sur l'application officielle Dubai REST. Tout est expliqué dans acheter sur plan à Dubaï.

Le bien livré, lui, se loue ou s'habite tout de suite. Il convient à ceux qui veulent un revenu locatif sans attendre, ou un pied-à-terre pour les séjours en famille. Le choix dépend de votre horizon, de votre trésorerie et de ce que vous attendez du bien.

Côté honoraires, la règle est simple : pour un achat sur plan, la commission de l'agence est payée par le promoteur et vous payez le prix du promoteur. Pour une revente, la commission est en général de 2 % du prix. Dans tous les cas, tout est confirmé par écrit avant le moindre engagement.

Les frais à anticiper

Le principal frais d'acquisition est celui du Dubai Land Department : 4 % du prix, auxquels s'ajoutent des frais administratifs et d'enregistrement. Viennent ensuite, une fois propriétaire, les charges de copropriété, approuvées par la RERA et publiées dans son index officiel. Le détail se trouve dans les frais d'achat à Dubaï.

Côté impôts, les Émirats ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Votre pays de résidence fiscale peut en revanche imposer les loyers ou la plus-value selon ses propres règles : un conseiller fiscal de votre pays valide votre situation. J'y consacre un guide entier, fiscalité de l'immobilier à Dubaï pour les MRE.

Les étapes d'un achat, dans l'ordre

Un achat serein suit toujours la même logique. Nous clarifions d'abord le budget et le circuit de paiement, puis nous choisissons le bien, et seulement ensuite nous réservons.

Cet ordre paraît évident, mais il change tout. Une réservation faite dans l'enthousiasme d'un lancement, avant d'avoir vérifié le transfert des fonds ou relu le plan de paiement, crée une pression inutile. À l'inverse, un dossier préparé permet de saisir une belle opportunité le jour où elle se présente, sans précipitation.

• Un appel pour cadrer l'objectif : revenu locatif, usage familial, résidence, transmission
• La vérification du circuit de paiement (règles de l'Office des Changes si vous résidez au Maroc)
• Une sélection courte de biens, avec visites vidéo et documents officiels
• La réservation et la signature du contrat (SPA), le plus souvent en ligne
• L'enregistrement au DLD (Oqood sur plan, titre de propriété pour un bien livré)
• Le suivi des échéances, puis la remise des clés et la mise en location si vous le souhaitez

Dubaï et le Maroc, pas forcément un choix

Beaucoup de familles que j'accompagne investissent des deux côtés : un bien à Dubaï pour la diversification et la dynamique locative, un bien au Maroc pour la famille et les étés. Les deux marchés obéissent à des logiques différentes, que je compare dans Dubaï ou le Maroc : où investir.

Pour la partie marocaine, les programmes neufs sont commercialisés par Abraj, et les spécificités de l'achat au Maroc depuis l'étranger sont décrites dans acheter au Maroc quand on est MRE. Si vous vivez à l'étranger, la page Marocains du monde rassemble tout ce qui vous concerne.

Parlons de votre projet

Je suis né au Maroc, j'ai passé plus de vingt ans dans la finance avant l'immobilier, et je dirige aujourd'hui Cevitas Real Estate, agence agréée par la RERA à Dubaï. Avec mon équipe, nous avons placé plus de 200 millions de dirhams émiratis pour des investisseurs privés. Je parle darija, français, arabe et anglais.

Le plus simple est un appel gratuit de 30 minutes : vous me décrivez votre situation, je vous dis franchement ce qui est possible et dans quel ordre. Réservez votre appel ou demandez votre feuille de route.