Investire a Dubai dal Marocco o dall'Italia.

Un progetto che parla a due paesi

Molti marocchini che incontro vivono tra due mondi: la famiglia e le radici in Marocco, il lavoro e i figli in Italia. Quando pensano a un investimento immobiliare all'estero, Dubai torna spesso nella conversazione, per la sua stabilità, la sua posizione tra Europa, Africa e Asia e una città in cui la lingua araba, il francese e l'inglese convivono con naturalezza.

Sono nato in Marocco, ho lavorato più di vent'anni nella finanza prima dell'immobiliare e oggi vivo a Dubai, dove dirigo Cevitas Real Estate, un'agenzia con licenza RERA. Con il mio team abbiamo collocato oltre 200 milioni di dirham per investitori privati. Questa guida riassume ciò che spiego a chi mi contatta per la prima volta, che viva in Marocco o in Italia.

Chi vive in Marocco e chi vive in Italia non parte dallo stesso punto. Il primo deve innanzitutto chiarire il quadro dei cambi marocchino; il secondo deve pensare alla dimensione fiscale italiana e all'organizzazione dei pagamenti dalla propria banca. Il resto del percorso, a Dubai, è identico per entrambi.

L'obiettivo non è convincervi a comprare, ma darvi un quadro chiaro: cosa la legge consente, quali passaggi vi attendono e quali verifiche fare prima di impegnarvi. Per una visione d'insieme dedicata alla diaspora potete leggere anche la pagina marocchini nel mondo.

Chi può comprare a Dubai

I cittadini stranieri, compresi i marocchini ovunque risiedano, possono acquistare in piena proprietà (freehold) nelle zone designate di Dubai. Il quadro è fissato dalla Legge n. 7 del 2006 sulla registrazione immobiliare, e le zone freehold sono definite dalla regolamentazione dell'emirato. Non serve essere residenti negli Emirati né avere un visto per comprare.

Il titolo di proprietà è registrato presso il Dubai Land Department (DLD), l'autorità pubblica che tiene il registro immobiliare. Il vostro nome figura sul title deed come per qualsiasi proprietario, e potete rivendere, affittare o trasmettere il bene secondo le regole in vigore.

Si può comprare da soli o in più persone: coniugi, fratelli o genitori possono figurare insieme sullo stesso titolo. È una scelta da pensare fin dall'inizio, perché incide sulle firme, sui pagamenti e sull'organizzazione familiare.

Molti miei clienti scelgono tra due grandi famiglie di immobili. Il bene già consegnato, che si può affittare o abitare subito, e il bene su carta (off-plan), acquistato direttamente dal promotore prima o durante la costruzione, con un pagamento scaglionato nel tempo. Non c'è una formula migliore in assoluto: c'è quella coerente con la vostra liquidità, il vostro orizzonte e il vostro obiettivo.

Il nodo del denaro: residenti in Marocco e marocchini in Italia

È il punto che chiarisco sempre per primo, perché la situazione cambia molto secondo il paese di residenza. Se risiedete in Marocco, gli investimenti all'estero sono soggetti alle regole sui cambi dell'Office des Changes: prima di qualsiasi trasferimento verso Dubai occorre verificare con attenzione ciò che queste regole prevedono per il vostro caso. Lo dico senza scorciatoie: nessun pagamento parte prima di questa verifica.

Se invece vivete in Italia, pagate in genere con fondi detenuti nel vostro paese di residenza, tramite un bonifico internazionale dalla vostra banca. La banca vi chiederà probabilmente l'origine dei fondi e lo scopo dell'operazione: è normale, e conviene preparare i documenti in anticipo.

In entrambi i casi il principio è lo stesso: ogni somma va sul conto indicato nel contratto, e per un acquisto su carta sul conto vincolato (escrow) del progetto, mai su un conto personale. Ho dedicato una guida completa a questo tema: come trasferire il denaro per un acquisto a Dubai.

Comprare a distanza, senza viaggiare a ogni tappa

Gran parte dell'acquisto si svolge oggi a distanza. Visite in video, documenti condivisi, contratto firmato elettronicamente: chi vive in Italia o in Marocco può portare avanti il progetto senza moltiplicare i voli. Dubai è tre ore avanti rispetto all'Italia in inverno e due in estate, e circa tre ore avanti rispetto al Marocco: si lavora comodamente nelle stesse giornate.

Per alcuni passaggi, come il trasferimento di un bene in rivendita, la presenza può essere sostituita da una procura secondo le regole del DLD. Vi indico caso per caso cosa serve e in che forma, prima di fissare qualsiasi appuntamento.

Per un acquisto su carta, il cantiere si segue tramite l'app ufficiale Dubai REST del Dubai Land Department, oltre agli aggiornamenti del promotore. È uno strumento che consiglio a tutti i clienti che vivono all'estero: permette di verificare l'avanzamento con i propri occhi, dal telefono.

Ho descritto il processo in dettaglio nella guida comprare a Dubai a distanza, con i documenti abituali e il calendario tipico.

Le tappe di un acquisto, in ordine

Che si tratti di un immobile su carta (off-plan) o già consegnato, la sequenza segue una logica simile. La differenza principale riguarda il calendario dei pagamenti e il registro in cui la vendita viene iscritta.

Per l'acquisto su carta, la Legge n. 8 del 2007 prevede che i pagamenti degli acquirenti siano versati sul conto escrow del progetto, liberato al promotore secondo l'avanzamento dei lavori sotto il controllo della RERA. La vendita viene iscritta nel registro provvisorio Oqood. Per un bene pronto, il trasferimento avviene presso un ufficio fiduciario del Dubai Land Department, dopo che il venditore ha ottenuto il certificato di nulla osta (NOC) del promotore.

• Chiarire l'obiettivo: rendita da locazione, uso familiare, residenza, patrimonio a lungo termine
• Verificare la propria situazione di cambio e fiscale nel paese di residenza
• Selezionare zona, progetto e tipologia, con un promotore registrato presso DLD e RERA
• Prenotare e firmare il contratto di compravendita (SPA)
• Pagare sul conto indicato: conto escrow per l'acquisto su carta
• Registrazione: Oqood per l'off-plan, title deed al DLD per un bene pronto
• Consegna delle chiavi, ispezione finale, poi locazione o utilizzo

Quanto costa entrare

Al prezzo dell'immobile si aggiunge la tassa di trasferimento del Dubai Land Department, pari al 4% del prezzo, più le spese amministrative e di registrazione. Per un acquisto su carta, la commissione dell'agenzia è pagata dal promotore: voi pagate il prezzo del promotore. Per una rivendita, la commissione è di solito il 2% del prezzo. Tutto viene confermato per iscritto prima di ogni impegno.

Una volta proprietari, ci sono le spese condominiali (service charges), approvate dalla RERA e pubblicate nel RERA Service Charge Index, e i costi legati alla gestione se affittate. Ogni contratto di locazione è registrato tramite Ejari. Sul piano fiscale, gli Emirati non applicano imposte sul reddito delle persone fisiche, ma il vostro paese di residenza può avere le sue regole: un consulente fiscale nel vostro paese valida la vostra situazione.

Per i marocchini in Italia è utile ragionare anche sul cambio: il dirham degli Emirati è ancorato al dollaro a 3,6725 dirham per dollaro, mentre il rapporto tra euro e dollaro varia. Su un pagamento scaglionato, conviene prevedere un margine. Trovate il dettaglio completo nella guida costi di acquisto a Dubai.

Golden Visa e prospettive familiari

Per alcuni lettori l'immobile è anche una porta verso la residenza. Gli Emirati prevedono un Golden Visa di dieci anni per gli investitori immobiliari il cui bene vale almeno 2 milioni di dirham, secondo le condizioni ufficiali in vigore. Il visto può includere la famiglia secondo le regole ufficiali.

Non è un obbligo né lo scopo di ogni acquisto, ma è utile saperlo prima di scegliere il budget. Ne parlo in dettaglio nell'articolo Golden Visa a Dubai per i marocchini.

Parliamone con calma

Ogni situazione è diversa: residenza in Marocco o in Italia, budget, famiglia, orizzonte temporale. Vi propongo una prima chiamata gratuita di 30 minuti, in darija, francese, arabo o inglese, per capire se Dubai ha senso per voi e in quale forma.

Potete fissare la chiamata o richiedere la vostra tabella di marcia, oppure scoprire come accompagno i clienti nella pagina servizi. Se vivete in Italia, trovate anche una pagina dedicata: comprare casa a Dubai dall'Italia.