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Aux Émirats : pas d'impôt sur le revenu des personnes

Les Émirats arabes unis ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, comme le rappelle le portail officiel u.ae. Pour un particulier qui détient un appartement ou une villa à Dubaï en nom propre, cela signifie qu'aucun impôt sur le revenu n'est prélevé aux Émirats sur ses loyers.

C'est un atout réel, mais ce n'est que la moitié de l'équation. La question décisive, pour vous, est celle de votre pays de résidence fiscale.

Cette simplicité a aussi un avantage pratique : à Dubaï, les coûts d'un propriétaire sont lisibles et documentés par des organismes officiels, du Dubai Land Department à la RERA. On peut donc construire un budget précis dès l'achat, ce que je fais systématiquement avec mes clients.

Dans votre pays de résidence : ce qui peut s'appliquer

Si vous êtes résident fiscal en France, en Belgique, aux Pays-Bas, en Espagne, au Canada, au Maroc ou ailleurs, votre pays peut imposer les revenus locatifs de votre bien à Dubaï, ou la plus-value lors de sa revente, selon ses propres règles. Il peut aussi exiger que le bien ou les comptes associés soient déclarés.

La logique est la même pour un résident du Maroc : ses revenus et son patrimoine à l'étranger s'inscrivent dans le cadre fiscal et de change marocain, qu'il convient de vérifier avec un professionnel avant d'investir.

Les conventions fiscales conclues entre États peuvent modifier la façon dont ces revenus sont traités. Leur application dépend de votre situation précise : je ne les détaille pas ici, car chaque cas mérite une lecture individuelle.

Mon conseil est constant : avant l'achat, faites valider votre situation par un conseiller fiscal de votre pays de résidence. Une heure de conseil bien placée vous évite des années d'incertitude, et vous permet de choisir dès le départ la bonne façon de détenir le bien.

À l'achat : les frais du Dubai Land Department

Le principal coût d'acquisition est le frais de transfert du Dubai Land Department : 4 % du prix, auxquels s'ajoutent des frais administratifs et d'enregistrement. Sur un bien sur plan, il est réglé au moment de l'enregistrement Oqood ; sur un bien livré, lors du transfert de propriété.

Pour l'agence, la règle est simple : sur un achat sur plan, la commission est payée par le promoteur ; sur une revente, elle est en général de 2 % du prix. Tous les montants sont confirmés par écrit avant votre engagement. Le détail complet se trouve dans les frais d'achat à Dubaï.

Pendant la détention : charges et formalités

Chaque propriétaire paie des charges de copropriété (service charges) pour l'entretien et les services de l'immeuble ou de la communauté. Elles sont approuvées par la RERA, publiées dans l'index officiel des charges, et les associations de propriétaires sont gérées via le système Mollak. Je vous communique leur niveau avant l'achat, pour que votre budget soit juste.

Si vous louez à l'année, le bail est enregistré via Ejari, le système du Dubai Land Department. Pour la location de courte durée, un permis de location de vacances (holiday home) délivré par le Department of Economy and Tourism de Dubaï est nécessaire.

S'y ajoutent les consommations et abonnements liés au logement, en général à la charge du locataire lorsqu'il occupe le bien. La mise en location est détaillée dans louer son bien à Dubaï.

À la revente

Le vendeur obtient un certificat de non-objection (NOC) auprès du promoteur, puis le transfert se fait dans un bureau d'enregistrement agréé du Dubai Land Department. Si le bien est financé par un crédit, celui-ci doit être soldé ou transféré.

Côté Émirats, la plus-value d'un particulier n'est pas soumise à l'impôt sur le revenu. Côté pays de résidence, elle peut l'être selon vos règles locales : c'est le moment où vos justificatifs d'achat et de paiement prennent toute leur valeur.

Pensez aussi au rapatriement du produit de la vente. Les fonds reviennent sur votre compte dans votre pays de résidence, et votre banque vous demandera probablement d'en justifier l'origine : l'acte de transfert du Dubai Land Department et les preuves d'encaissement suffisent en général à rendre ce mouvement limpide.

Les documents à conserver

Une fiscalité sereine repose sur un dossier complet. Je vous conseille de rassembler, dès l'achat, toutes les pièces qui permettront de justifier vos coûts, vos revenus et vos flux.

• Le contrat d'achat (SPA) et le certificat Oqood ou le titre de propriété
• Les reçus des frais du Dubai Land Department
• Les avis de virement et relevés bancaires de chaque paiement
• Les factures de charges de copropriété
• Les baux enregistrés via Ejari et les relevés de loyers perçus
• Le permis holiday home si vous louez en courte durée
• Les documents de revente : NOC, acte de transfert, preuve d'encaissement

Le lien avec le Maroc

Si vous êtes Marocain du monde et que vous souhaitez un jour investir au Maroc, les fonds envoyés de l'étranger peuvent être conservés en dirhams convertibles, selon les règles de l'Office des Changes. Si vous résidez au Maroc, les règles de change s'appliquent à votre investissement à l'étranger et doivent être vérifiées avant tout transfert. Ces points sont développés dans investir à Dubaï depuis le Maroc et acheter au Maroc quand on est MRE.

Un budget clair, avant de signer

J'ai passé plus de vingt ans dans la finance avant de fonder Cevitas Real Estate, agence agréée par la RERA à Dubaï. Je vous présente pour chaque bien un budget complet : prix, frais d'acquisition, charges, et les questions précises à poser à votre conseiller fiscal.

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