Donner un bien au Maroc de son vivant.

En bref

Au Maroc, donner un bien immobilier à un enfant coûte peu en impôts au moment de la donation. Le vrai sujet est ailleurs : ce que la donation transmet aussi (la plus-value latente), ce qu'elle empêche (revenir en arrière sans l'accord de l'enfant, sauf cas prévus par la loi) et ce qu'elle déclenche parfois dans votre pays de résidence.

• Droits d'enregistrement au taux réduit de 1,5 % de la valeur déclarée, pour les donations entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs (Code général des impôts, art. 133-I-C-4°)
• Pas d'impôt sur le profit foncier pour le donateur dans ces mêmes cas familiaux (art. 63-III)
• À la revente par l'enfant, le prix d'acquisition retenu est en principe celui de la dernière acquisition à titre onéreux, pas la valeur de la donation (art. 65-II)
• Si vous êtes domicilié fiscalement en France ou ailleurs, votre pays peut aussi taxer la donation

Combien coûte une donation en famille au Maroc ?

Le Code général des impôts publié par la DGI prévoit un taux réduit de 1,5 % pour les cessions à titre gratuit d'immeubles lorsqu'elles interviennent en ligne directe (parents, enfants, grands-parents, petits-enfants), entre époux, entre frères et sœurs, ainsi qu'entre la personne qui assure la kafala et l'enfant pris en charge. La base est la valeur que les parties déclarent dans l'acte (art. 131-4°). L'acte doit être enregistré dans les 30 jours de sa date (art. 128-I).

Côté impôt sur le revenu, la donation est en principe une « cession » au sens des profits fonciers (art. 61-II). Mais l'article 63-III exonère les cessions à titre gratuit entre ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs. Concrètement, le parent qui donne ne paie pas l'impôt de 20 % sur la plus-value, ni le minimum qui s'applique à une vente.

S'y ajoutent les droits de conservation foncière perçus par l'ANCFCC pour inscrire le nouveau propriétaire, et les honoraires du notaire selon le barème réglementaire. Demandez un décompte écrit au notaire avant la signature (voir les frais d'achat d'un bien au Maroc).

Qui profite du régime familial, et qui n'en profite pas

Le régime réduit est réservé aux liens listés par le Code. Un neveu, une nièce, un cousin, un oncle, une belle-fille ou un gendre n'en font pas partie. Pour eux, la donation suit le droit commun : droits d'enregistrement sans le taux de 1,5 %, et impôt sur le profit foncier dû par le donateur, calculé sur la valeur déclarée, comme pour une vente.

Deux règles anti-abus méritent d'être connues. Si le lien de parenté est mal indiqué dans l'acte pour obtenir le taux réduit, les droits normaux deviennent exigibles avec une majoration de 100 % (art. 137-IV et 206). Une valeur trop basse peut aussi être rectifiée par l'administration : déclarez une valeur réaliste.

Le piège : la plus-value suit le bien

C'est le point que les familles découvrent trop tard. L'article 65-II du Code général des impôts prévoit que, lorsque l'enfant revend un bien reçu par donation exonérée, le prix d'acquisition à retenir n'est pas la valeur inscrite dans l'acte de donation. C'est le prix de la dernière acquisition à titre onéreux (celle des parents), augmenté des dépenses d'investissement justifiées, ou la valeur au jour du dernier héritage si celui-ci est plus récent.

Autrement dit, la donation ne remet pas le compteur à zéro. L'impôt sur la plus-value accumulée depuis l'achat des parents n'est pas effacé, il est reporté sur l'enfant le jour où il vend. C'est sans conséquence si l'enfant garde le bien, coûteux si la donation prépare une vente rapide.

Exemple chiffré : un appartement à Rabat

Cas fictif. Un couple installé en Belgique a acheté en 2010 un appartement à Rabat pour 800 000 dirhams. Il le donne en 2026 à ses deux enfants, en déclarant une valeur de 1 400 000 dirhams. Deux ans plus tard, les enfants le vendent 1 450 000 dirhams. Le coefficient de réévaluation de 1,25 est une hypothèse pour l'exemple : le vrai coefficient se lit chaque année dans le tableau officiel de la DGI. Frais d'acquisition et de notaire non inclus.

L'écart entre ce que la famille imaginait (43 500 dirhams) et ce qui est dû (90 000 dirhams) vient uniquement de l'article 65-II. Si l'objectif était de vendre, il aurait souvent été plus simple que les parents vendent eux-mêmes, en examinant leurs propres exonérations (logement occupé gratuitement par la famille depuis au moins 5 ans, par exemple), puis donnent l'argent. Je l'explique dans vendre un bien au Maroc quand on est MRE.

La forme : ce que dit le Code des droits réels

Le Code des droits réels (loi n° 39-08), publié par l'ANCFCC, consacre ses articles 273 à 287 à la donation d'immeubles. Les points que je fais toujours relire à mes interlocuteurs :

• La donation se forme par l'offre et l'acceptation, et doit être établie par acte authentique, sous peine de nullité (art. 274). Pas d'acte sous seing privé, pas de « papier de famille ».
• Pour un bien titré, l'inscription au registre foncier vaut prise de possession (art. 274) : tant que le titre n'est pas mis à jour, le dossier n'est pas terminé.
• Le donateur doit être capable et propriétaire au jour de la donation (art. 275) ; la promesse de donation est nulle (art. 277), tout comme la donation si le donateur décède avant l'acceptation (art. 279).
• Une donation faite pendant la dernière maladie suit les règles du testament (art. 280). Selon le Code de la famille, ces règles limitent ce qu'on peut transmettre ainsi et ne permettent pas de favoriser un héritier sans l'accord des autres.
• Les parents disposent d'un droit de reprise (« itissar ») sur la donation faite à leur enfant, dans les conditions et avec les exceptions prévues aux articles 283 à 287. Ce n'est pas un droit de changer d'avis à volonté : faites-vous expliquer ces limites par le notaire.

Garder l'usage du logement : nue-propriété et usufruit

Beaucoup de parents veulent transmettre sans quitter le logement. Le Code général des impôts prévoit ce cas : pour une donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, la base des droits est calculée à partir de la valeur de la pleine propriété et de l'âge de l'usufruitier, selon un barème figurant à l'article 131. Demandez au notaire de chiffrer les deux versions avant de choisir.

Vous vivez en France, en Belgique ou aux Émirats : l'autre fisc

Si le parent qui donne est domicilié fiscalement en France, la France peut taxer la donation, y compris d'un bien situé au Maroc. Les abattements français s'appliquent alors : selon impots.gouv.fr, chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant sans droits, et cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Au-delà, des droits français peuvent être dus, et la question de l'imputation de l'impôt payé au Maroc se pose : c'est un sujet pour votre notaire français.

En Belgique, les droits de donation relèvent de votre région de résidence. Pour les Marocains installés aux Émirats, le bien reste au Maroc et le Code général des impôts marocain s'applique pleinement. Je ne suis pas conseiller fiscal : je vous aide à poser les bonnes questions, pas à remplir votre déclaration étrangère.

Et le jour où l'enfant voudra transférer l'argent ?

Un enfant qui vit à l'étranger et revend un jour le bien reçu en donation se posera la question du transfert. Les règles de l'Office des Changes permettent le retransfert du produit d'un investissement financé en devises, preuves à l'appui. Un bien reçu gratuitement n'a pas été financé par l'enfant : ne comptez pas sur un transfert automatique. Avant de donner, demandez à votre banque au Maroc comment elle traitera ce cas.

Mon avis : quand je conseille la donation, et quand je la déconseille

Je ne suis pas notaire, mais je vois passer beaucoup de projets familiaux entre le Maroc, l'Europe et Dubaï. Ma grille :

• Je la trouve pertinente quand l'enfant va garder et occuper le bien, quand les parents veulent organiser la transmission de leur vivant pour éviter une indivision compliquée plus tard, ou quand ils gardent l'usufruit et que tout le monde est d'accord.
• Je la déconseille quand elle sert à préparer une vente dans les deux ou trois ans (l'article 65-II la rend souvent inutile), quand elle crée un déséquilibre entre frères et sœurs que la famille n'a pas discuté, ou quand le parent qui donne dépendra de ce bien pour se loger ou pour vivre.
• Je demande toujours un décompte écrit du notaire, une valeur réaliste, l'avis d'un conseiller dans le pays de résidence du donateur, et un titre foncier vérifié avant l'acte.

Si la famille a aussi un bien à Dubaï, la logique est différente : la transmission y passe par le Dubai Land Department et les tribunaux, et se prépare dès l'achat. Je l'explique dans la succession d'un bien immobilier à Dubaï. Et si l'idée est de vendre au Maroc pour diversifier aux Émirats, regardez d'abord les chiffres nets, puis les projets avec Cevitas Real Estate, pour investir à Dubaï.

Les risques à garder en tête

• Une valeur sous-déclarée : elle réduit les droits aujourd'hui, expose à une rectification et ne change rien à l'impôt de l'enfant à la revente.
• Un acte mal préparé à distance : procuration incomplète, titre foncier pas encore au nom du donateur.
• Des règles qui changent : lois de finances et instructions des changes évoluent chaque année. Faites valider les chiffres par le notaire l'année de l'acte.

Mon rôle

Je suis courtier agréé par la RERA à Dubaï (BRN 83239), cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate (ORN 49294), avec plus de vingt ans dans la finance avant l'immobilier. Pour une famille qui transmet un bien au Maroc, je prépare la lecture du titre, la liste des pièces et la comparaison chiffrée entre donner, vendre puis donner l'argent, ou attendre. Pour l'achat au pays, voyez acheter au Maroc depuis l'étranger ; toutes mes pages pour la diaspora sont sur l'immobilier pour les Marocains du monde. Écrivez-moi avec la copie du titre foncier : on commence par là.