Vendre au Maroc par procuration, sans se tromper de forme.

En bref

Vendre un bien au Maroc sans se déplacer reste possible. Mais la procuration n'est plus un simple papier signé et légalisé : c'est un acte encadré, qui doit avoir la bonne forme et être inscrit dans un registre national. Ce que je retiens des textes publiés :

• La procuration qui sert à vendre un bien immobilier doit être un acte authentique, sous peine de nullité (article 4 du Code des droits réels, dans sa rédaction issue de la loi 41.25, publiée au Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026)
• L'ancienne voie de l'acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation n'apparaît plus dans le nouveau texte : en pratique, c'est le notaire ou l'adoul
• Depuis le 1er juin 2026, les procurations portant sur des droits réels doivent être inscrites dans un registre électronique national tenu auprès des tribunaux de première instance (loi 31.18)
• Une procuration signée hors du Maroc doit être apostillée (ou légalisée si le pays n'est pas partie à la Convention de La Haye) avant d'être utilisée
• Une légalisation de signature, seule, ne suffit pas pour vendre

Pourquoi les règles ont changé

Le problème est ancien : des biens appartenant le plus souvent à des propriétaires absents, souvent des Marocains du monde, ont été vendus grâce à de fausses procurations. C'est ce qu'on appelle la spoliation foncière. Le législateur a répondu par étapes.

En 2017, la loi 69-16 a fait entrer les procurations dans l'article 4 du Code des droits réels (loi 39.08) : une procuration pour vendre devait déjà être un acte authentique ou un acte rédigé par un avocat agréé. En 2026, deux textes se sont ajoutés. La loi 31.18, qui modifie le Dahir des obligations et des contrats, a créé un registre électronique national des procurations, en service depuis le 1er juin 2026. Puis la loi 41.25, promulguée par dahir du 3 juillet 2026, a réécrit l'article 4 et resserré la forme exigée.

Je lis ces textes comme un agent, pas comme un juriste. Ils sont récents, leur pratique se rode encore dans les études et à la conservation foncière, et la version française du Bulletin officiel peut paraître après la version arabe. Le texte qui fait foi se consulte sur le site du Secrétariat général du gouvernement ; la forme exacte de votre procuration se valide avec le notaire ou l'adoul qui recevra la vente.

Quelle forme pour une procuration de vente en 2026 ?

Une seule réponse : un acte authentique, reçu par un officier public habilité. Au Maroc, ce sont le notaire, qui rédige les actes pour les biens immatriculés à la conservation foncière, et les adouls, qui interviennent notamment pour les biens non immatriculés et les actes de tradition musulmane.

Ce qui ne marche pas, et que je vois encore circuler :

• Un document tapé chez soi et « légalisé » à la mairie ou à la commune : la légalisation certifie votre signature, pas le contenu de l'acte. Ce n'est pas un acte authentique.
• Un modèle trouvé en ligne, signé devant témoins : même problème.
• Une ancienne procuration générale « pour gérer tous mes biens » : elle ne désigne pas l'opération précise, et elle a souvent été établie dans une forme qui n'est plus admise.

Le bon réflexe est simple : avant de signer quoi que ce soit, appelez le notaire qui fera la vente au Maroc et demandez-lui le projet de procuration qu'il acceptera. C'est lui qui devra vérifier l'acte et son inscription au registre le jour de la signature.

Les trois façons de faire quand on vit à l'étranger

Concrètement, un Marocain du monde a trois chemins. Aucun n'est meilleur dans l'absolu ; tout dépend de votre pays de résidence, du temps dont vous disposez et de ce qu'accepte le notaire au Maroc.

Sur l'apostille : la Convention de La Haye est entrée en vigueur au Maroc le 14 août 2016. Un acte public signé dans un pays partie à la Convention est donc apostillé par l'autorité compétente de ce pays, sans passer par la légalisation consulaire. Si vous vivez dans un pays qui n'en fait pas partie, c'est la chaîne de légalisation classique qui s'applique. Vérifiez la liste des États parties sur le site de la HCCH.

Si vous vivez aux Émirats, comme beaucoup de Marocains que je croise à Dubaï, posez la question directement au consulat général du Maroc de votre émirat : quels actes reçoit-il, avec quels documents, et dans quel délai. Je ne donne pas de délai ici, car il change d'un poste à l'autre.

Ce que doit contenir une procuration pour vendre

C'est la partie que je relis avec le plus de soin, parce que c'est là que se cachent les mauvaises surprises. Une bonne procuration de vente est précise. Je demande qu'elle contienne au minimum :

• L'identité complète du mandant (vous) et du mandataire : noms tels qu'ils figurent sur les pièces d'identité, numéros de CIN ou de passeport, adresses.
• La désignation exacte du bien : numéro du titre foncier, adresse, nature (appartement, villa, terrain). Les références doivent coller au certificat de propriété délivré par la conservation foncière.
• L'opération visée : vendre ce bien-là, et rien d'autre. Si le mandataire doit aussi signer le compromis, l'acte définitif et les déclarations fiscales, chaque pouvoir doit être écrit.
• Un prix plancher, ou au moins des conditions de prix, pour éviter une vente bradée.
• Le circuit de l'argent : je recommande que le prix soit payé par virement sur un compte au nom du vendeur, et que la procuration ne donne pas au mandataire le pouvoir d'encaisser pour lui-même.
• Une durée limitée, alignée sur le calendrier réaliste de la vente.

Une procuration trop large est un risque, même quand le mandataire est un frère ou une cousine de confiance. Ce n'est pas une question de confiance : c'est une question de preuve, si un désaccord apparaît un jour dans la famille.

Exemple concret : vendre un appartement à Casablanca depuis Lyon

Cas fictif, construit pour illustrer la méthode. Une Marocaine installée à Lyon veut vendre l'appartement qu'elle possède à Casablanca. Son frère, qui vit sur place, a trouvé un acheteur. Elle ne peut pas venir avant l'été. Voici l'ordre de travail que je lui proposerais :

• Semaine 1 : elle demande au notaire casablancais qui fera la vente le projet de procuration qu'il acceptera, et la liste de ses pièces. En parallèle, elle commande un certificat de propriété récent pour vérifier que le titre est à son nom et sans inscription bloquante.
• Semaine 2 : elle contacte le consulat du Maroc de sa circonscription pour savoir s'il reçoit ce type d'acte. Si oui, elle prend rendez-vous ; sinon, elle passe par un notaire français, puis fait apostiller l'acte.
• Ensuite : la procuration est inscrite au registre national. Le notaire marocain vérifie son existence et sa validité avant la signature du compromis.
• À la vente : le prix est viré sur son compte. Le notaire calcule l'impôt sur le profit foncier, qui doit être déclaré et payé dans les 30 jours. Elle garde l'attestation de paiement pour transférer le prix.

Ce qui compte dans cet exemple, ce n'est pas la rapidité : c'est l'ordre. La procuration se prépare avec le notaire de la vente, pas avant lui. L'impôt et le transfert du prix, je les détaille dans MRE : vendre un bien au Maroc, impôt et transfert du prix.

Et si ma procuration date d'avant 2026 ?

C'est la question que l'on me pose le plus depuis l'été. Le nouvel article 4 ne prévoit pas de période de transition selon les premières lectures publiées, et le registre est en service depuis le 1er juin 2026. Je ne présume donc jamais qu'une procuration ancienne passera, surtout si elle a été rédigée par un avocat ou si elle est générale.

Mon conseil : envoyez une copie de votre procuration existante au notaire qui fera la vente, et demandez-lui par écrit si elle est utilisable telle quelle, si elle doit être inscrite au registre, ou s'il faut en refaire une. Refaire une procuration coûte du temps ; voir une vente annulée coûte beaucoup plus.

Les risques à connaître

Je préfère les nommer clairement, parce qu'ils arrivent :

• La nullité : une procuration qui n'a pas la forme exigée peut entraîner la nullité de la vente, avec des conséquences pour vous et pour l'acheteur.
• Le blocage au registre : une procuration non inscrite, ou inscrite avec des données qui ne collent pas au titre foncier, peut retarder la signature.
• L'encaissement par un tiers : si le mandataire peut encaisser, l'argent ne passe pas forcément par vous, ce qui complique aussi le transfert du prix à l'étranger.
• La révocation oubliée : si vous changez d'avis, faites révoquer la procuration dans les formes et demandez au notaire comment la révocation est prise en compte au registre.
• Des règles encore en rodage : textes récents, pratiques qui évoluent. Faites valider chaque étape par le notaire ou l'adoul l'année de la vente.

Avant la procuration : les vérifications que je fais toujours

Une procuration parfaite ne sauve pas un dossier bancal. Avant même de la signer, je fais vérifier trois choses. Le titre, d'abord : un certificat de propriété récent de l'ANCFCC, au bon nom, sans hypothèque oubliée. La succession, ensuite, si le bien vient des parents : tant que les héritiers ne sont pas inscrits au titre, aucune procuration ne permet de vendre. L'impôt et le transfert du prix, enfin : le calcul de la DGI et les pièces que demandera la banque selon les règles de l'Office des Changes.

Si vous achetez au Maroc plutôt que de vendre, la logique est la même et je l'explique dans acheter au Maroc depuis l'étranger ; les frais du prochain achat sont détaillés dans les frais d'achat d'un bien au Maroc.

Mon rôle

Je suis courtier agréé par la RERA à Dubaï (BRN 83239), cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate (ORN 49294), avec plus de vingt ans dans la finance avant l'immobilier. Je ne rédige pas de procuration : c'est le métier du notaire et de l'adoul. Mon travail, pour un Marocain du monde qui vend au pays, c'est la préparation : la liste des pièces, la lecture du titre, les questions à poser au notaire, le net vendeur chiffré.

Beaucoup de vendeurs réinvestissent ensuite, au Maroc ou à Dubaï. Pour comparer les deux marchés, lisez investir à Dubaï ou au Maroc ; si le projet suivant est aux Émirats, les projets que nous suivons sont sur investir à Dubaï avec Cevitas Real Estate. Toutes mes pages pour la diaspora sont réunies sur l'immobilier pour les Marocains du monde, et vous pouvez m'écrire avec votre titre foncier : on commence par là.