Acheter un appartement à Dubaï quand on est Marocain

Studio, une ou deux chambres : partir de l'objectif

La première erreur est de choisir un appartement comme on le choisirait pour soi au Maroc. À Dubaï, la taille se décide d'abord par l'usage. Pour un objectif locatif, les petites surfaces dans les quartiers recherchés par les actifs se louent à une clientèle large. Pour un usage familial pendant les vacances, une ou deux chambres de plus changent tout. Pour un Golden Visa, c'est la valeur totale du patrimoine immobilier qui compte, pas la surface.

Je vous pose donc toujours la même question avant de parler de plans : qui va vivre dans cet appartement, et pendant combien de mois par an ? La réponse élimine déjà la moitié des options. Mes repères par quartier sont dans les quartiers de Dubaï où investir.

Sur plan ou livré : deux logiques différentes

Sur plan, vous payez selon un échéancier fixé par le promoteur, souvent étalé jusqu'à la livraison, parfois au-delà. Vos versements vont sur le compte séquestre du projet, prévu par la loi n° 8 de 2007, et la vente est inscrite à l'Oqood, le registre provisoire du Dubai Land Department. C'est souvent la solution choisie par les acheteurs marocains qui préfèrent étaler leur effort.

Livré, vous achetez un bien que vous pouvez visiter, louer dès le transfert, et dont le prix se compare directement aux ventes récentes de l'immeuble. Le titre de propriété est établi au DLD le jour du transfert. Les deux parcours sont détaillés dans acheter sur plan à Dubaï et acheter un bien en revente.

Le budget total d'un appartement à Dubaï

Le prix affiché n'est jamais le budget. Pour chaque appartement, je vous remets un calcul écrit qui comprend :

• Le prix du bien et, sur plan, l'échéancier exact des versements.
• Les 4 % du prix dus au Dubai Land Department, plus les frais administratifs fixes.
• Sur une revente, la commission de l'agence, habituellement de 2 % du prix ; sur plan, elle est payée par le promoteur.
• Les charges de copropriété annuelles, à vérifier sur l'index officiel du DLD.
• L'ameublement si vous louez meublé, et les frais de gestion si vous déléguez la location.

Les charges sont expliquées dans les charges de copropriété à Dubaï, et l'ensemble des frais dans les frais d'achat à Dubaï.

Payer son appartement depuis le Maroc ou l'étranger

Si vous résidez au Maroc, l'investissement à l'étranger relève de la réglementation des changes de l'Office des Changes : on vérifie avec votre banque le cadre applicable avant la moindre réservation. Si vous vivez en Europe, au Canada ou dans le Golfe, le paiement part de votre banque du pays de résidence, qui vous demandera l'origine des fonds ; on prépare ces justificatifs dès le départ.

Dans tous les cas, le prix ne transite jamais par un compte personnel. Le détail : transférer de l'argent pour acheter à Dubaï. Si un financement est envisagé, lisez le crédit immobilier à Dubaï pour un Marocain non-résident.

Appartement et Golden Visa

Selon le portail officiel u.ae, un investisseur peut demander le Golden Visa de 10 ans avec un ou plusieurs biens d'une valeur totale d'au moins 2 millions de dirhams, y compris sur plan auprès de promoteurs agréés, dans les conditions publiées. Un Marocain y a accès dans les mêmes conditions que tout investisseur. Je vérifie avant la réservation que l'appartement et le mode de paiement répondent à ces conditions : le Golden Visa pour les Marocains.

Ce que je vérifie sur chaque appartement

Avant de vous présenter un appartement, je contrôle l'enregistrement du projet et son compte séquestre s'il est sur plan, le titre du vendeur et l'absence de crédit en cours s'il est livré, les ventes comparables enregistrées au DLD dans le même immeuble, le permis de l'annonce et le niveau des charges. Je vous présente ensuite trois ou quatre appartements que je peux défendre, pas un catalogue.

Les visites se font en vidéo, commentées en darija ou en français, ou sur place si vous venez à Dubaï. Les étapes administratives, de la réservation aux clés, sont sur agent immobilier à Dubaï pour les Marocains et les MRE.