Investeren in Dubai, vanuit Marokko of waar u ook woont.

Wie mag vastgoed kopen in Dubai

Buitenlanders, ook Marokkaanse staatsburgers, mogen in Dubai vastgoed in volle eigendom kopen, het zogeheten freehold, in de daarvoor aangewezen zones. De basis daarvoor is Wet nr. 7 van 2006 over de registratie van onroerend goed; welke wijken freehold zijn, bepaalt de regelgeving van Dubai. Uw eigendom wordt geregistreerd bij het Dubai Land Department (DLD), dat de officiële eigendomsakte afgeeft.

U hoeft daarvoor niet in de Emiraten te wonen en geen verblijfsvergunning te hebben. Dat geldt voor een Marokkaan in Marokko net zo goed als voor een Marokkaanse Nederlander in Utrecht of een Belgische Marokkaan in Brussel. Uw nationaliteit en uw woonland bepalen wel hoe u het geld overmaakt en hoe u later belasting aangeeft, en daar zit precies het verschil tussen de verschillende profielen.

Ik ben geboren in Marokko, heb meer dan twintig jaar in de financiële wereld gewerkt en woon in Dubai, waar ik Cevitas Real Estate heb opgericht, een door RERA erkend makelaarskantoor. De vragen die ik in deze gids beantwoord, zijn de vragen die ik elke week hoor van families die tussen twee of drie landen leven.

Een woning in Dubai kopen is voor veel Marokkaanse families ook een familiebeslissing. Ouders in Marokko, kinderen in Nederland, een broer in België: iedereen heeft een mening en vaak ook een rol. Ik raad aan om vanaf het begin duidelijk te maken op wiens naam de woning komt, wie betaalt en wie beslist. Meerdere namen op één eigendomsakte van het DLD zijn mogelijk, en een heldere afspraak vooraf houdt de familie rustig.

Twee profielen, twee vertrekpunten

Woont u in Marokko, dan valt elke investering in het buitenland onder de deviezenregels van het Office des Changes. Voordat u ook maar één dirham overmaakt, gaat u na welke regels voor uw situatie gelden en welke stappen nodig zijn. Dat is geen formaliteit: het is de eerste stap van uw project, nog vóór de keuze van de woning.

Woont u in Nederland of België, dan betaalt u doorgaans vanuit uw land van verblijf, in euro, via een gewone internationale overboeking. Het praktische vraagstuk is dan vooral de wisselkoers, de documenten die uw bank vraagt en het bewaren van alle bewijsstukken voor uw aangifte. Meer over de geldkant leest u in mijn gids over geld overmaken voor een woning in Dubai.

Voor wie in beide werelden leeft, bijvoorbeeld met inkomen in Nederland en spaargeld in Marokko, is het verstandig om vooraf te bepalen vanaf welke rekening elke betaling vertrekt. Elk land heeft zijn eigen regels voor geld dat de grens over gaat, en een betaling die vanaf de juiste rekening vertrekt, bespaart u later uitleg tegenover uw bank en uw belastingadviseur.

• Inwoner van Marokko: eerst de regels van het Office des Changes controleren, daarna pas zoeken
• Marokkaan in Nederland of België: betalen vanuit uw woonland, met herkomst van het geld goed gedocumenteerd
• In beide gevallen: elke betaling op de officiële rekening van het project of van de verkoper, nooit op een privérekening

Op plan of opgeleverd: de keuze die alles bepaalt

Bij een aankoop op plan (off-plan) koopt u een woning die nog gebouwd wordt, rechtstreeks bij de projectontwikkelaar. Wet nr. 8 van 2007 bepaalt dat uw betalingen op de escrowrekening van het project worden gestort en pas naar de ontwikkelaar gaan naarmate de bouw vordert, onder toezicht van RERA. Uw aankoop wordt ingeschreven in het voorlopige register Oqood, en via de officiële app Dubai REST volgt u het project vanuit Amsterdam of Fès.

Een opgeleverde woning koopt u op de doorverkoopmarkt: u krijgt direct de sleutels en kunt meteen verhuren. Hier vraagt de verkoper een No Objection Certificate (NOC) aan bij de ontwikkelaar, en de overdracht vindt plaats bij een trustee-kantoor van het DLD. Beide routes hebben hun logica; welke bij u past, hangt af van uw doel, uw ritme van betalen en uw horizon. In mijn gids over kopen op plan ga ik dieper in op de bescherming van de koper.

Kopen op afstand, zonder op het vliegtuig te stappen

Een groot deel van mijn klanten tekent zonder naar Dubai te reizen. Bij een aankoop op plan gebeurt de reservering en de ondertekening van het koopcontract (SPA) grotendeels digitaal. Voor een doorverkoop kan de overdracht bij het DLD worden geregeld via een volmacht, opgesteld volgens de vereisten die in Dubai gelden.

Praktisch betekent dit: videobezoeken van de woning en de wijk, een gedeeld dossier met alle documenten en afspraken op een tijdstip dat u uitkomt. Dubai loopt in de winter drie uur voor op Amsterdam en Brussel, in de zomer twee uur. Een gesprek om acht uur 's avonds in Nederland is voor mij een gewone werkdag. In mijn gids over kopen op afstand staat het hele proces stap voor stap.

Ook vanuit Marokko is het eenvoudig: Dubai loopt het grootste deel van het jaar drie uur voor op Marokko. Wie in Casablanca of Oujda woont, belt na het werk en tekent digitaal. Ik stuur na elk gesprek een korte samenvatting met de volgende stap, zodat ook familieleden in een ander land kunnen meelezen en niemand iets mist.

De kosten die u vanaf het begin meeneemt

Bij elke aankoop in Dubai betaalt u een overdrachtsbelasting van 4% van de prijs aan het DLD, plus administratie- en registratiekosten. Koopt u op plan, dan betaalt de ontwikkelaar de commissie van het makelaarskantoor: u betaalt de prijs van de ontwikkelaar. Bij een doorverkoop bedraagt de commissie gewoonlijk 2% van de prijs.

Daarna komen de servicekosten van het gebouw, goedgekeurd door RERA, en bij verhuur de registratie van het huurcontract via Ejari. Alles wordt schriftelijk bevestigd voordat u zich ergens aan verbindt. Een volledig overzicht vindt u in mijn gids over de aankoopkosten in Dubai.

Denk ook aan de kosten na de aankoop. Bij verhuur aan vakantiegasten is een holiday home-vergunning van het Department of Economy and Tourism nodig, en een beheerder die de woning voor u onderhoudt en de gasten ontvangt. Voor een langdurige huurder volstaat doorgaans een registratie via Ejari en een jaarlijkse opvolging. Wie dit vooraf in het budget opneemt, kijkt na een jaar met tevredenheid naar zijn investering.

Het stappenplan in zeven etappes

Een goede investering in Dubai begint niet met een advertentie, maar met een duidelijke vraag: waarom koopt u, voor wie en voor hoe lang. Daarna volgt de rest vanzelf, in deze volgorde.

• Doel bepalen: verhuren, er zelf verblijven, de Golden Visa, of een combinatie
• Geldroute vastleggen: Office des Changes voor inwoners van Marokko, bankprocedure in Nederland of België
• Budget inclusief alle kosten: prijs, 4% DLD, administratiekosten, servicekosten
• Wijk en type woning kiezen op basis van het doel, niet op basis van een folder
• Ontwikkelaar, project en escrowrekening controleren bij DLD en RERA
• Reserveren, het koopcontract laten nalezen en tekenen, betalen op de officiële rekening
• Registratie (Oqood of eigendomsakte), daarna oplevering, verhuur of eigen gebruik

Hoe ik u begeleid

Met mijn team heb ik voor particuliere investeerders meer dan AED 200 miljoen aan vastgoed geplaatst. Wat ik daaruit heb geleerd, is eenvoudig: wie de volgorde respecteert, koopt met rust. Ik spreek Darija, Frans, Arabisch en Engels, en ik werk met families die verspreid wonen over Marokko, Nederland en België.

Wilt u weten wat in uw situatie haalbaar is? Plan een gratis gesprek van 30 minuten of bekijk eerst hoe ik werk. Op de pagina voor Marokkanen in het buitenland vindt u alle gidsen op één plek.