Guide · Pour les acheteurs marocains
Le prix d'un appartement à Dubaï, en dirhams marocains.
Quand on vit au Maroc, un prix en AED ne dit rien. Voici les prix médians réellement enregistrés au Dubai Land Department sur douze mois, convertis en dirhams marocains au cours de référence de Bank Al-Maghrib.
Les tours de Dubaï au bord de l'eauEn bref
Sur les douze derniers mois (du 16 octobre 2025 au 16 octobre 2026), le prix médian d'un studio vendu à Dubaï est de 690 000 AED, soit environ 1,85 million de dirhams marocains ; un appartement d'une chambre, 1 250 999 AED, soit environ 3,35 millions de DH ; deux chambres, 2 214 944 AED, soit environ 5,93 millions de DH. Ces prix viennent des transactions enregistrées au Dubai Land Department, converties au cours de référence publié par Bank Al-Maghrib le 30 octobre 2026 : 1 AED = 2,6788 MAD.
Je suis Ahmed Benjas, agent immobilier marocain à Dubaï, courtier agréé par la RERA et cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate. Cette page répond à la question que me posent toutes les familles marocaines avant même de parler de quartier : « ça fait combien en dirhams ? ».
- Studio : 690 000 AED ≈ 1,85 M DH (médiane, 37 m²)
- Une chambre : 1 250 999 AED ≈ 3,35 M DH (médiane, 72 m²)
- Deux chambres : 2 214 944 AED ≈ 5,93 M DH (médiane, 116 m²)
- Trois chambres : 3 980 000 AED ≈ 10,66 M DH (médiane, 172 m²)
Le cours utilisé, et pourquoi il compte
Le dirham émirati (AED) est arrimé au dollar américain à 3,6725 AED pour 1 USD, un taux fixe maintenu par la Banque centrale des Émirats. Le dirham marocain (MAD), lui, est coté chaque jour par Bank Al-Maghrib face à un panier de devises. Le prix d'un appartement de Dubaï en dirhams marocains bouge donc tous les jours, uniquement à cause du change.
Toutes les conversions de cette page utilisent le cours de référence de Bank Al-Maghrib du 30 octobre 2026 : 1 AED = 2,6788 MAD, soit 1 000 000 DH ≈ 373 300 AED. Avant une réservation, je refais le calcul au cours du jour, et le taux appliqué par votre banque au moment du virement sera légèrement différent du cours de référence.
Prix médians à Dubaï, par type d'appartement
Le tableau donne la médiane des ventes enregistrées au DLD sur douze mois, tous quartiers confondus, avec la surface médiane. La médiane est le prix du milieu : la moitié des appartements vendus ont coûté moins, l'autre moitié plus. Elle décrit le marché bien mieux qu'une moyenne tirée vers le haut par quelques penthouses.
| Type | Ventes (12 mois) | Prix médian AED | En dirhams marocains | Surface médiane |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 41 491 | 690 000 | ≈ 1 848 000 DH | 37 m² |
| 1 chambre | 57 236 | 1 250 999 | ≈ 3 351 000 DH | 72 m² |
| 2 chambres | 31 550 | 2 214 944 | ≈ 5 933 000 DH | 116 m² |
| 3 chambres | 7 521 | 3 980 000 | ≈ 10 662 000 DH | 172 m² |
Quartier par quartier : studio, une et deux chambres en dirhams
Le prix dépend d'abord du quartier. Les vingt communautés ci-dessous sont celles qui ont enregistré le plus de ventes d'appartements sur douze mois au DLD, avec les noms tels qu'ils figurent dans le registre officiel. Chaque cellule indique le prix médian en AED puis sa conversion en millions de dirhams marocains ; un tiret signale moins de cent ventes du type, trop peu pour une médiane fiable.
| Communauté (nom DLD) | Ventes 12 mois | Studio | 1 chambre | 2 chambres |
|---|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 11 279 | 706 900 AED · 1,89 M DH | 1 103 999 AED · 2,96 M DH | 1 654 103 AED · 4,43 M DH |
| Dubai World Central (Dubai South) | 11 670 | 650 000 AED · 1,74 M DH | 1 159 290 AED · 3,11 M DH | 1 943 888 AED · 5,21 M DH |
| Dubai Land Residence Complex | 6 700 | 693 671 AED · 1,86 M DH | 1 040 000 AED · 2,79 M DH | 1 440 000 AED · 3,86 M DH |
| Majan | 6 125 | 692 999 AED · 1,86 M DH | 1 100 000 AED · 2,95 M DH | 1 545 830 AED · 4,14 M DH |
| Business Bay | 4 909 | 1 148 228 AED · 3,08 M DH | 1 900 000 AED · 5,09 M DH | 2 773 942 AED · 7,43 M DH |
| Palm Deira | 4 532 | – | 2 321 828 AED · 6,22 M DH | 3 468 828 AED · 9,29 M DH |
| Jumeirah Village Triangle | 3 929 | 777 334 AED · 2,08 M DH | 1 232 418 AED · 3,30 M DH | 1 741 000 AED · 4,66 M DH |
| Dubai Creek Harbour | 3 914 | – | 1 952 888 AED · 5,23 M DH | 3 146 670 AED · 8,43 M DH |
| Motor City | 3 735 | 805 999 AED · 2,16 M DH | 1 139 927 AED · 3,05 M DH | 1 911 846 AED · 5,12 M DH |
| Arjan | 3 681 | 727 094 AED · 1,95 M DH | 1 185 752 AED · 3,18 M DH | 1 680 000 AED · 4,50 M DH |
| International Media Production Zone | 3 153 | 662 448 AED · 1,77 M DH | 1 068 300 AED · 2,86 M DH | 1 550 000 AED · 4,15 M DH |
| Dubai Maritime City | 2 955 | 1 377 000 AED · 3,69 M DH | 2 482 000 AED · 6,65 M DH | 4 168 000 AED · 11,17 M DH |
| Dubai Sports City | 2 829 | 616 888 AED · 1,65 M DH | 1 006 800 AED · 2,70 M DH | 1 580 057 AED · 4,23 M DH |
| Downtown Dubai | 2 314 | 1 764 999 AED · 4,73 M DH | 2 240 000 AED · 6,00 M DH | 3 800 000 AED · 10,18 M DH |
| Dubai Hills Estate | 2 269 | – | 1 750 000 AED · 4,69 M DH | 2 691 888 AED · 7,21 M DH |
| Town Square | 2 068 | – | 1 043 388 AED · 2,80 M DH | 1 526 888 AED · 4,09 M DH |
| Meydan Racecourse Community | 2 038 | 1 372 000 AED · 3,68 M DH | 2 319 000 AED · 6,21 M DH | 3 241 000 AED · 8,68 M DH |
| Silicon Oasis | 2 013 | 600 000 AED · 1,61 M DH | 861 850 AED · 2,31 M DH | 1 550 000 AED · 4,15 M DH |
| Dubai Marina | 1 968 | 1 100 000 AED · 2,95 M DH | 1 610 500 AED · 4,31 M DH | 2 600 000 AED · 6,96 M DH |
| Al Furjan | 1 695 | 572 610 AED · 1,53 M DH | 1 150 000 AED · 3,08 M DH | 1 730 480 AED · 4,64 M DH |
Pour comparer ces quartiers autrement qu'au prix, lisez dans quels quartiers de Dubaï investir. Les prix au mètre carré, l'évolution par année et les loyers de chaque quartier sont détaillés sur la page des prix de l'immobilier à Dubaï de Cevitas Real Estate, mon agence, construite sur les mêmes données du DLD.
Votre budget en dirhams, traduit en AED
L'autre sens de la question : « j'ai tant de dirhams, qu'est-ce que ça achète à Dubaï ? ». Au cours du 30 octobre 2026, voici l'équivalent de quelques budgets, à comparer aux médianes ci-dessus. Ce sont des repères de lecture, pas des recommandations : le bon bien dépend de l'objectif, du quartier et du moment.
| Budget en dirhams marocains | Équivalent en AED | Ce que montre le registre DLD sur 12 mois |
|---|---|---|
| 1 000 000 DH | ≈ 373 300 AED | En dessous de la médiane des studios ; quelques studios se vendent à ce niveau dans les communautés les moins chères |
| 2 000 000 DH | ≈ 746 600 AED | Autour de la médiane des studios à Dubaï (690 000 AED), et au-dessus dans plusieurs communautés |
| 3 000 000 DH | ≈ 1 119 900 AED | Autour de la médiane d'une chambre dans Jumeirah Village Circle, Majan, Dubai Land Residence Complex ou Dubai Sports City |
| 5 000 000 DH | ≈ 1 866 500 AED | Autour de la médiane d'une chambre à Business Bay ou Dubai Hills Estate, ou de deux chambres dans les communautés les plus actives |
| 6 000 000 DH | ≈ 2 240 000 AED | Autour de la médiane de deux chambres à Dubaï (2 214 944 AED), ou d'une chambre à Downtown Dubai |
Le prix n'est pas le budget : les frais, en dirhams aussi
À Dubaï, le principal frais d'acquisition est le frais d'enregistrement du Dubai Land Department : 4 % du prix, plus des frais administratifs fixes. Sur le studio médian, ces 4 % représentent 27 600 AED, soit environ 74 000 DH. Sur un achat en revente, la commission d'agence est habituellement de 2 % du prix ; sur plan, elle est payée par le promoteur.
Viennent ensuite les charges de copropriété annuelles, approuvées par la RERA et consultables projet par projet sur l'index officiel du DLD. Le détail poste par poste est dans les frais d'achat à Dubaï et les charges de copropriété à Dubaï.
Payer depuis le Maroc : le change n'est pas la seule question
Si vous résidez au Maroc, le transfert de fonds vers l'étranger pour acheter un bien relève de la réglementation de l'Office des Changes. Je ne donne pas de conseil de change ni de conseil réglementaire : je vous renvoie au texte officiel et je vérifie avec vous le circuit de paiement avant toute réservation. Si vous êtes Marocain résidant à l'étranger, vous payez depuis votre pays de résidence.
Dans tous les cas, l'argent va vers un compte identifié, le compte séquestre du projet pour un achat sur plan ou le circuit prévu par le DLD pour un bien livré, jamais vers un compte personnel. Le guide complet : transférer de l'argent du Maroc pour acheter à Dubaï, et pour l'ensemble du parcours, investir à Dubaï depuis le Maroc.
Et le Golden Visa, en dirhams ?
Le Golden Visa de 10 ans par l'immobilier est accessible à partir d'un patrimoine immobilier de 2 000 000 AED aux Émirats, soit environ 5,36 millions de dirhams marocains au cours du 30 octobre 2026. Les conditions officielles et le dossier sont détaillés dans le Golden Visa de Dubaï pour les Marocains.
Comment je lis ces chiffres avec vous
Une médiane de quartier ne fixe pas le prix d'un appartement précis : l'étage, la vue, l'état, l'immeuble et le moment du cycle font varier le prix autour de cette médiane. Pour chaque bien que je vous présente, je compare son prix aux ventes récentes du même immeuble enregistrées au DLD, et je vous remets le calcul complet en AED et en dirhams marocains : prix, frais, charges, et loyers constatés si vous louez. C'est la méthode décrite dans acheter un appartement à Dubaï quand on est Marocain.
Je suis Marocain, installé à Dubaï, courtier agréé RERA (BRN 83239), cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate (ORN 49294). Un appel gratuit de 30 minutes suffit pour traduire votre budget en dirhams en une sélection concrète. Réservez votre appel.
Sources et méthode
Prix : Dubai Land Department, données ouvertes des transactions immobilières (data.dubai, licence Dubai Open Data), ventes d'appartements enregistrées du 16 octobre 2025 au 16 octobre 2026, sur plan et revente confondus ; médiane par type (studio, 1, 2, 3 chambres) et par communauté du registre DLD, calculée sur les mêmes agrégats que les pages de marché de Cevitas Real Estate. Les communautés avec moins de 100 ventes d'un type ne sont pas chiffrées.
Change : cours de référence du dirham des Émirats arabes unis publié par Bank Al-Maghrib le 30 octobre 2026 (1 AED = 2,6788 MAD) ; parité AED/USD fixée à 3,6725 par la Banque centrale des Émirats. Les montants en dirhams marocains sont arrondis. Cette page est mise à jour avec les agrégats DLD ; la date du cours est toujours indiquée.
Votre feuille de route
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Cinq questions, et je vous réponds personnellement avec une première lecture de votre projet : où, comment, dans quel ordre.
- Réponse personnelle d'Ahmed
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FAQ
Questions fréquentes
Combien coûte un appartement à Dubaï en dirhams marocains ?
Sur douze mois de ventes enregistrées au Dubai Land Department, le prix médian est d'environ 1,85 million de DH pour un studio (690 000 AED), 3,35 millions de DH pour une chambre (1 250 999 AED) et 5,93 millions de DH pour deux chambres (2 214 944 AED), au cours de référence Bank Al-Maghrib du 30 octobre 2026.
Peut-on acheter un appartement à Dubaï avec 1 million de dirhams ?
Un million de dirhams marocains représente environ 373 000 AED au cours de référence du jour, en dessous de la médiane des studios vendus à Dubaï (690 000 AED). Des studios se vendent à ce niveau dans les communautés les moins chères du registre DLD, surtout sur plan avec un échéancier ; il faut y ajouter les 4 % du DLD et les frais fixes.
Quel cours de change utilisez-vous ?
Le cours de référence publié chaque jour ouvré par Bank Al-Maghrib, ici celui du 30 octobre 2026 (1 AED = 2,6788 MAD). Le dirham émirati étant fixé au dollar à 3,6725 AED pour 1 USD, c'est la variation du dirham marocain face au dollar qui fait évoluer ces prix en DH. Votre banque appliquera son propre taux au moment du virement.
Pourquoi une médiane et pas une moyenne ?
La médiane est le prix du milieu : la moitié des ventes sont au-dessous, l'autre moitié au-dessus. Elle n'est pas déformée par les quelques penthouses à plusieurs dizaines de millions d'AED que la moyenne ferait remonter. C'est la mesure que j'utilise pour comparer un bien aux ventes réelles de son immeuble.
Les prix sur plan et en revente sont-ils mélangés ?
Oui, les médianes du Dubai Land Department présentées ici couvrent toutes les ventes d'appartements enregistrées, sur plan (Oqood) et en revente (titre de propriété). Pour un bien précis, je compare toujours avec des ventes du même type dans le même immeuble ou le même projet.
Je réside au Maroc : puis-je payer depuis mon compte en dirhams ?
Le transfert de fonds du Maroc vers l'étranger pour un achat immobilier relève de la réglementation de l'Office des Changes. Je vous renvoie au texte officiel et nous vérifions le circuit de paiement avant toute réservation ; je ne donne pas de conseil réglementaire ni de change.
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