Belastingen en kosten in Dubai, zonder verrassingen.

Het uitgangspunt: twee landen, twee kanten

Wie een woning in Dubai bezit en in Nederland, België of Marokko woont, heeft met twee belastingstelsels te maken. Aan de kant van de Emiraten is het overzichtelijk. Aan de kant van uw woonland gelden de regels van dat land, en de belastingverdragen tussen de betrokken staten.

In deze gids maak ik dat onderscheid zo helder mogelijk. Wat ik niet doe, is uw persoonlijke aangifte beoordelen: dat is het werk van een belastingadviseur in uw woonland, en ik raad iedere klant aan om die vóór de aankoop te raadplegen. Een kort gesprek vooraf voorkomt veel vragen achteraf.

De goede volgorde is eenvoudig. Eerst brengt u alle kosten aan de kant van Dubai in kaart, die ik u schriftelijk bevestig. Daarna legt u dat overzicht voor aan uw adviseur thuis, die beoordeelt wat dat voor uw aangifte betekent. Zo neemt u een beslissing met het volledige plaatje voor ogen.

In de Emiraten: geen inkomstenbelasting voor particulieren

De Verenigde Arabische Emiraten heffen geen persoonlijke inkomstenbelasting, zoals het officiële portaal u.ae vermeldt. Dat betekent dat u in de Emiraten geen inkomstenbelasting betaalt over de huurinkomsten die u als particulier uit uw woning ontvangt.

Dat is aantrekkelijk, maar het is maar de helft van het verhaal. Belasting op huurinkomsten of op een meerwaarde bij verkoop kan wel verschuldigd zijn in uw land van fiscale woonplaats, volgens de regels van dat land en de belastingverdragen tussen de staten. Daar kom ik verderop op terug.

Ook de manier waarop u de woning bezit, alleen of samen met anderen, kan in uw woonland gevolgen hebben voor de aangifte. Dat is nog een reden om de structuur van uw aankoop vooraf met uw adviseur te bespreken. In mijn gids over samen kopen leg ik uit hoe meerdere namen op een eigendomsakte werken.

Bij de aankoop: 4% DLD en de bijkomende kosten

Bij elke aankoop betaalt u een overdrachtsbelasting van 4% van de prijs aan het Dubai Land Department, plus administratie- en registratiekosten. Dat is de grootste eenmalige kostenpost naast de prijs zelf.

Bij een aankoop op plan betaalt de ontwikkelaar de commissie van het makelaarskantoor; u betaalt de prijs van de ontwikkelaar. Bij een doorverkoop bedraagt de makelaarscommissie gewoonlijk 2% van de prijs. Alle bedragen worden schriftelijk bevestigd voordat u zich verbindt. Het volledige overzicht staat in mijn gids over de aankoopkosten in Dubai.

• 4% overdrachtsbelasting aan het DLD
• Administratie- en registratiekosten
• Makelaarscommissie: betaald door de ontwikkelaar bij aankoop op plan, gewoonlijk 2% bij doorverkoop
• Eventuele kosten van een volmacht als u op afstand tekent

Als eigenaar: servicekosten en het gebouw

Elk jaar betaalt u servicekosten voor het onderhoud en het beheer van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten. Die kosten worden goedgekeurd door RERA en gepubliceerd in de RERA Service Charge Index. De vereniging van eigenaren wordt beheerd via het systeem Mollak.

Vraag vóór de aankoop altijd naar de servicekosten van het gebouw en neem ze op in uw budget. Ze verschillen sterk per gebouw, afhankelijk van de voorzieningen. Een gebouw met zwembad, fitness en conciërge kost meer dan een eenvoudiger gebouw; dat is geen probleem, zolang u het vooraf weet.

Daarnaast zijn er de gewone kosten van een woning: water en elektriciteit, internet, en bij verhuur de kosten van een beheerder. Wie verhuurt aan een langdurige huurder, spreekt in het huurcontract af wie welke kosten draagt. Een volledig budget houdt rekening met al deze posten, niet alleen met de aankoopprijs.

Bij verhuur: Ejari en de vergunning voor kortverblijf

Verhuurt u de woning voor langere tijd, dan wordt het huurcontract geregistreerd via Ejari, het systeem van het DLD. Dat beschermt zowel u als de huurder en is nodig voor de meeste administratieve stappen van de huurder.

Wilt u verhuren aan vakantiegasten, dan hebt u een holiday home-vergunning nodig van het Department of Economy and Tourism van Dubai. In beide gevallen ontvangt u huurinkomsten waarover in de Emiraten geen inkomstenbelasting wordt geheven, maar die u mogelijk wel in uw woonland moet aangeven. Meer over verhuur in mijn gids over verhuren in Dubai.

In uw woonland: Nederland, België of Marokko

Woont u in Nederland of België, dan bepaalt de belastingwetgeving van dat land hoe een woning in Dubai in uw aangifte wordt verwerkt, en hoe het belastingverdrag tussen dat land en de Emiraten daarop van invloed is. Woont u in Marokko, dan gelden de Marokkaanse regels. Ik noem hier bewust geen regels of tarieven: die zijn persoonlijk en veranderen.

Woont u in Marokko en wilt u in Dubai investeren, dan komt daar nog een stap bij: de deviezenregels van het Office des Changes, die u vóór elke overboeking controleert. Die regels gaan over het geld dat de grens over gaat; de belastingvraag is een aparte vraag, die u met een adviseur in Marokko bespreekt.

Wat ik wel aanraad, is concreet. Bespreek uw plan vóór de aankoop met een belastingadviseur in uw woonland, bewaar alle aankoop- en betalingsbewijzen, en houd een overzicht bij van huurinkomsten en kosten. Dan ligt alles klaar op het moment van de aangifte.

Denk ook aan het moment van verkoop. Een eventuele meerwaarde wordt in de Emiraten niet belast als persoonlijk inkomen, maar uw woonland kan daar eigen regels voor hebben. Een volledig dossier met de oorspronkelijke aankoopprijs, alle kosten en de verkoopprijs maakt die vraag voor uw adviseur eenvoudig te beantwoorden.

• Vóór de aankoop: gesprek met een belastingadviseur in uw woonland
• Tijdens de aankoop: alle contracten en betalingsbewijzen bewaren
• Als eigenaar: jaaroverzicht van huurinkomsten, servicekosten en andere kosten
• Bij verkoop: aankoop- en verkoopdocumenten samen bewaren

Uw aankoop goed voorbereiden

Ik ben Ahmed Benjas, geboren in Marokko, met meer dan twintig jaar ervaring in de financiële wereld, en oprichter van Cevitas Real Estate, een door RERA erkend makelaarskantoor in Dubai. Ik zorg dat u alle kosten in Dubai vooraf kent, en dat uw dossier klaarligt voor uw adviseur thuis.

Wilt u uw budget en uw kosten samen doorlopen? Boek een gratis gesprek van 30 minuten. Lees ook mijn gids over geld overmaken en kijk op mijn pagina voor Marokkanen in het buitenland.