Succession d'un bien à Dubaï : préparer plutôt que subir.

En bref

Un bien à Dubaï est enregistré au Dubai Land Department. Au décès du propriétaire, il ne passe pas automatiquement aux héritiers : le DLD transfère le titre sur la base d'un document des tribunaux de Dubaï qui fixe la dévolution successorale. Ce qui détermine la répartition dépend de votre religion, de l'existence d'un testament enregistré et de la loi applicable. Pour un Marocain musulman, le cadre n'est pas le même que pour un acheteur non musulman.

• Le titre de propriété est au DLD ; le transfert aux héritiers suit une décision ou un acte des tribunaux
• Non-musulmans : testament possible auprès du service des testaments des DIFC Courts, y compris sans résider aux Émirats
• Musulmans : les DIFC Courts déconseillent leur testament ; le droit du statut personnel s'applique, avec l'avis d'un avocat
• Dans tous les cas : documents de propriété, état civil et coordonnées des héritiers rangés et à jour

Ce que fait le Dubai Land Department

Le DLD tient le registre foncier. Selon ses questions fréquentes, il enregistre les biens des héritiers sur la base d'une lettre approuvée par les tribunaux de Dubaï, qui déterminent la procédure successorale selon les lois en vigueur aux Émirats. Autrement dit, la famille ne se présente pas au DLD avec un simple certificat de décès : elle passe d'abord par la justice, aux Dubai Courts ou, si un testament y est enregistré, auprès des DIFC Courts.

Pour un bien acheté sur plan et non encore livré, la même logique s'applique au contrat inscrit à l'Oqood : le promoteur et le DLD attendent les documents de la succession pour poursuivre le contrat au nom des héritiers. Les échéances restantes du plan de paiement restent dues.

Acheteurs non musulmans : le testament DIFC Courts

Le service des testaments des DIFC Courts permet aux personnes non musulmanes, majeures et propriétaires de biens aux Émirats d'enregistrer un testament de droit commun. Il n'est pas nécessaire d'être résident des Émirats, et la signature se fait en visio, depuis n'importe quel pays, avec deux témoins.

Plusieurs formules existent, dont un testament limité à l'immobilier, qui couvre jusqu'à cinq biens situés aux Émirats, et un testament complet. Le service précise qu'en l'absence de testament DIFC, ce sont les lois des tribunaux locaux de l'émirat où se trouvent les biens qui s'appliquent par défaut.

Les non-musulmans étrangers relèvent aussi du décret-loi fédéral n° 41 de 2022 sur le statut personnel civil, qui couvre notamment les testaments et l'héritage (voir u.ae et le portail de la législation des Émirats). À Abu Dhabi, le tribunal civil de la famille dispose de son propre bureau des testaments.

Marocains musulmans : ce qu'il faut savoir

La plupart des familles que j'accompagne sont marocaines et musulmanes. Pour elles, les DIFC Courts indiquent clairement que leur testament n'est pas adapté et renvoient vers un avocat qui connaît le droit des Émirats. Aux Émirats, le statut personnel des musulmans, successions et testaments compris, est régi par le décret-loi fédéral n° 41 de 2024, entré en vigueur le 15 avril 2025, et appliqué par les tribunaux.

Côté Maroc, la succession des Marocains musulmans relève du Code de la famille. Selon la nationalité, le lieu de résidence et la situation des biens, deux systèmes peuvent donc être concernés. Je ne tranche pas ces questions : je vous recommande de consulter, avant l'achat, un avocat aux Émirats et un notaire ou un adoul au Maroc, avec le projet de titre de propriété sous les yeux.

Ce que je vous fais préparer, dès l'achat

La meilleure succession est celle qu'on a organisée de son vivant. Sans rien trancher à la place d'un juriste, voici la liste que je remets à chaque famille au moment de l'enregistrement :

• Une copie du titre de propriété (ou du certificat Oqood pour un bien sur plan) et du contrat d'achat, en lieu sûr et connue des proches
• L'acte de naissance, l'acte de mariage et le livret de famille, traduits si nécessaire
• La liste des comptes liés au bien : compte de réception des loyers, charges de copropriété, DEWA
• Le nom de l'agence de gestion locative et du promoteur, avec les contacts
• Pour les non-musulmans : la question du testament DIFC ; pour les musulmans : un rendez-vous avec un avocat aux Émirats
• Si vous achetez à plusieurs : la répartition des parts inscrite au titre, réfléchie avant la signature

L'achat à plusieurs, entre époux, avec un enfant ou entre frères et sœurs, est traité dans acheter à plusieurs à Dubaï. La fiscalité côté pays de résidence est dans la fiscalité d'un bien à Dubaï pour les MRE.

Pourquoi j'en parle avant la réservation

Le choix de qui figure sur le titre se fait à la réservation, pas après. Un couple qui achète au nom d'un seul conjoint, un père qui achète pour ses enfants, des frères qui se partagent un appartement : chaque configuration a des conséquences le jour de la transmission. Je préfère poser la question au premier appel, et vous laisser le temps d'en parler à un juriste, plutôt que de découvrir le sujet à la remise des clés.

Je suis courtier agréé par la RERA (BRN 83239) et cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate (ORN 49294). Pour le parcours complet d'un achat : investir à Dubaï depuis le Maroc et investir à Dubaï en 2026. Les étapes côté agence sont aussi décrites sur acheter un appartement à Dubaï avec Cevitas. Parlons de votre projet.