Tasse e costi a Dubai, spiegati con chiarezza.

Due paesi da guardare insieme

La fiscalità di un immobile a Dubai si legge sempre su due livelli: ciò che si paga negli Emirati e ciò che può essere dovuto nel paese in cui risiedete fiscalmente. Per un marocchino che vive in Italia, il secondo livello è spesso quello che richiede più attenzione. Per chi vive in Marocco, vale lo stesso ragionamento con le regole marocchine.

Questa doppia lettura vale per tutta la vita dell'investimento: all'acquisto, durante gli anni di locazione o di utilizzo, e alla rivendita. Pensarla fin dall'inizio vi permette di scegliere la struttura giusta, ad esempio un acquisto a nome proprio o insieme al coniuge, con piena consapevolezza.

Non sono un consulente fiscale, e lo dico con chiarezza ai miei clienti. Il mio ruolo è darvi un quadro preciso dal lato di Dubai e indicarvi le domande giuste da porre a un professionista nel vostro paese. È lui che convalida la vostra situazione.

Negli Emirati: nessuna imposta sul reddito delle persone fisiche

Secondo il portale ufficiale del governo degli Emirati, gli Emirati Arabi Uniti non applicano un'imposta sul reddito delle persone fisiche. I canoni di locazione percepiti da un privato e la plusvalenza alla rivendita non sono quindi tassati come reddito personale negli Emirati.

È uno dei motivi per cui Dubai attira investitori da tutto il mondo. Ma per un marocchino che vive in Italia, la vera domanda è un'altra: come vengono trattati quei redditi nel paese in cui risiedo? È lì che si gioca la parte più importante della riflessione fiscale.

Questo non significa che non ci siano costi: esistono tasse di registrazione all'acquisto e spese ricorrenti di gestione. Ed è proprio la distinzione tra imposte e spese che conviene avere chiara fin dall'inizio.

Il portale u.ae descrive anche altre imposte presenti negli Emirati, come l'IVA su alcuni beni e servizi o l'imposta sulle società per le attività d'impresa. Per un privato che possiede un immobile residenziale a titolo personale, il punto essenziale resta l'assenza di imposta sul reddito delle persone fisiche; per le situazioni particolari, la fonte ufficiale è il riferimento.

All'acquisto: la tassa del Dubai Land Department

Al momento dell'acquisto, il Dubai Land Department applica una tassa di trasferimento pari al 4% del prezzo, a cui si aggiungono spese amministrative e di registrazione. Per un acquisto su carta queste spese sono dovute all'iscrizione nell'Oqood; per un bene pronto, al trasferimento del title deed.

Per l'acquisto su carta la commissione dell'agenzia è pagata dal promotore; per una rivendita è di solito il 2% del prezzo. Trovate il dettaglio completo nella guida costi di acquisto a Dubai.

Durante la proprietà: spese condominiali e locazione

Ogni anno il proprietario paga le spese condominiali (service charges), che coprono manutenzione, sicurezza, pulizia e servizi comuni. A Dubai sono approvate dalla RERA e pubblicate nel RERA Service Charge Index, mentre la gestione delle associazioni di proprietari passa per il sistema Mollak. Si possono quindi consultare prima di comprare.

Se affittate, il contratto di locazione è registrato tramite Ejari, il sistema del Dubai Land Department. Per l'affitto breve serve un permesso holiday home del Department of Economy and Tourism di Dubai. A questi elementi si aggiungono, se scegliete di delegare, i costi di gestione locativa. Ne parlo nella guida affittare il proprio immobile a Dubai.

• Tassa DLD del 4% del prezzo all'acquisto, più spese amministrative
• Spese condominiali annuali approvate dalla RERA
• Registrazione Ejari per ogni contratto di locazione
• Permesso holiday home del DET per l'affitto breve
• Utenze e costi di gestione, se delegate

Nel vostro paese di residenza

L'assenza di imposta sul reddito negli Emirati non esaurisce la questione. I canoni e le plusvalenze possono essere soggetti a imposta nel paese di residenza fiscale del proprietario, secondo le sue regole e le convenzioni fiscali tra gli stati. Per chi vive in Italia, esistono inoltre obblighi dichiarativi propri per i beni detenuti all'estero.

Non entro nel dettaglio delle convenzioni, perché ogni situazione è diversa: residenza, composizione familiare, altri redditi, struttura della proprietà. La strada giusta è semplice: un consulente fiscale nel vostro paese convalida la vostra situazione prima dell'acquisto, non dopo.

Per chi risiede in Marocco, la riflessione fiscale va di pari passo con le regole dell'Office des Changes sugli investimenti all'estero, da verificare prima di ogni trasferimento. Per i marocchini in Italia, la dimensione italiana è la prima da chiarire, a cui si aggiunge eventualmente quella marocchina se possedete anche beni o redditi in Marocco.

Le domande da portare al vostro consulente

Per rendere l'incontro con il vostro consulente utile e rapido, suggerisco di arrivare con un dossier chiaro e con domande precise. Ecco quelle che consiglio ai miei clienti di porre.

Come vanno dichiarati l'immobile e i canoni nel mio paese di residenza? Come viene trattata un'eventuale plusvalenza alla rivendita? Quali documenti devo conservare? L'acquisto in più nomi cambia qualcosa? Con le risposte, potete scegliere la struttura dell'acquisto in modo sereno. Per l'organizzazione dei documenti, leggete anche come trasferire il denaro per un acquisto a Dubai.

Portate con voi il contratto o la prenotazione, la stima dei canoni attesi se intendete affittare e il riepilogo dei costi lato Dubai. Più il dossier è completo, più la risposta del consulente sarà precisa e adatta al vostro caso.

Costruire un progetto chiaro dal primo giorno

Un buon investimento è un investimento in cui ogni costo è noto prima della firma. Con Cevitas Real Estate preparo per ogni cliente un riepilogo scritto dei costi lato Dubai, che potete condividere con il vostro consulente fiscale.

Alla rivendita, il venditore ottiene il certificato di nulla osta (NOC) dal promotore e il trasferimento avviene presso un ufficio fiduciario del Dubai Land Department; un eventuale mutuo va estinto o trasferito. Anche in questa fase, conservare tutti i documenti dell'acquisto facilita la dichiarazione nel vostro paese.

Prenotate una chiamata gratuita di 30 minuti o richiedete la vostra tabella di marcia. Per una visione d'insieme dedicata ai marocchini nel mondo, visitate la pagina marocchini nel mondo.