Impuestos y gastos: lo que realmente paga en Dubái.

En los Emiratos: sin impuesto sobre la renta de las personas físicas

Los Emiratos Árabes Unidos no aplican un impuesto sobre la renta de las personas físicas, tal como recoge el portal oficial u.ae. Para un propietario particular, eso significa que los alquileres que cobre en Dubái no soportan un impuesto personal sobre la renta en los Emiratos.

Es una ventaja real, pero no es toda la historia. La fiscalidad de su vivienda se juega también, y sobre todo, en su país de residencia fiscal. Volveré a ello en detalle más abajo.

Conviene recordar también que la ausencia de impuesto sobre la renta personal no significa ausencia de costes: hay tasas de registro al comprar, gastos de comunidad cada año y gastos ligados al alquiler. Todos son conocidos de antemano y se pueden integrar en su presupuesto.

En la compra: el 4 % del Dubai Land Department

El coste principal al comprar es la tasa de transferencia del Dubai Land Department: el 4 % del precio, a lo que se suman gastos administrativos y de registro. Sobre plano, se paga al inscribir la venta en el Oqood; en reventa, en el momento de la transmisión.

En una compra sobre plano, la comisión de la agencia la paga el promotor y usted paga el precio del promotor. En una reventa, la comisión suele ser del 2 % del precio. Todo queda confirmado por escrito antes de cualquier compromiso. El detalle completo está en mi guía de gastos de compra en Dubái.

Mientras es propietario: gastos de comunidad y alquiler

Cada año pagará gastos de comunidad (service charges) que financian el mantenimiento, la seguridad, los espacios comunes y los seguros del edificio. Están aprobados por la RERA y publicados en el índice oficial de gastos de comunidad (RERA Service Charge Index); las comunidades de propietarios se gestionan a través del sistema Mollak.

Si alquila, el contrato se registra en Ejari, el sistema del Dubai Land Department. Para el alquiler vacacional hace falta un permiso de holiday home del Department of Economy and Tourism (DET) de Dubái. A eso se suman, según el caso, la gestión, el mobiliario o los suministros.

Antes de comprar, le enseño siempre los gastos de comunidad del edificio que nos interesa. Es una cifra oficial, publicada, que permite comparar dos proyectos con criterio. Los detalles prácticos del alquiler están en mi guía para alquilar su vivienda en Dubái.

• Tasa del DLD: 4 % del precio, más gastos administrativos
• Comisión de agencia: pagada por el promotor sobre plano, normalmente 2 % en reventa
• Gastos de comunidad anuales, según el índice de la RERA
• Registro Ejari para cada contrato de alquiler
• Permiso DET para alquiler vacacional
• Fiscalidad en su país de residencia, validada por un asesor

En su país de residencia: la parte que no hay que olvidar

Si es residente fiscal en España, o en Marruecos, los alquileres que perciba en Dubái y una eventual plusvalía al vender pueden tener que declararse y tributar según las reglas de su país y los convenios fiscales entre Estados. Cada situación es distinta: no le daré aquí reglas generales que podrían no aplicarse a su caso.

Mi consejo es siempre el mismo: un asesor fiscal en su país valida su situación antes de la compra, y no después. Con su respuesta, podemos elegir la estructura y el tipo de vivienda con pleno conocimiento de causa.

Residencia en los Emiratos y residencia fiscal: dos cosas distintas

Obtener un visado de residencia en los Emiratos, incluida la Golden Visa, no cambia por sí solo su residencia fiscal en España o en Marruecos. La residencia fiscal depende de las reglas de cada país.

Es una confusión frecuente y legítima. Si su proyecto incluye pasar más tiempo en Dubái, es otra pregunta para su asesor fiscal, que le dirá qué implica en su caso concreto.

Ordenar sus documentos desde el primer día

Una buena fiscalidad empieza por un buen archivo: contrato SPA, certificado Oqood o escritura, recibos del DLD, comprobantes de transferencias, contratos Ejari, facturas de gastos de comunidad. Su asesor los necesitará para cada declaración y el día de la venta.

Explico cómo organizar los pagos y sus comprobantes en mi guía sobre transferir el dinero para comprar en Dubái.

El día que venda: costes y documentos

Al vender una vivienda en Dubái, el vendedor obtiene un certificado de no objeción (NOC) del promotor, liquida o transfiere la hipoteca si la hay, y la transmisión se firma en una oficina de fideicomisario del Dubai Land Department. En una reventa con agencia, la comisión suele ser del 2 % del precio y se acuerda por escrito.

Desde el punto de vista fiscal, la posible plusvalía se analiza en su país de residencia, con los documentos de compra y de venta. Es aquí donde un archivo ordenado desde el primer día marca la diferencia: precio pagado, gastos del DLD, comprobantes de cada transferencia.

Antes de vender, merece la pena hablar con su asesor fiscal para conocer las consecuencias en su caso y, si procede, el mejor momento. La repatriación de los fondos a España o a Marruecos sigue después las reglas bancarias y, para los residentes en Marruecos, las de la Office des Changes.

Hagamos números juntos

Antes de comprar, conviene ver el coste total de su proyecto: precio, 4 % del DLD, gastos, comunidad y, en paralelo, la pregunta fiscal en su país. Le propongo una llamada gratuita de 30 minutos para ponerlo todo sobre la mesa.

Reserve su llamada o escríbame por WhatsApp al +971 55 772 2710. También puede descubrir todos mis servicios.