Dix points à vérifier avant d'acheter à Dubaï.

Pourquoi une liste de vérification

Le cadre immobilier de Dubaï est clair et bien organisé : enregistrement au Dubai Land Department, comptes séquestres pour l'achat sur plan, contrôle de la RERA. Ce qui fait la différence entre un bon et un moins bon achat, ce n'est donc pas le système, c'est la préparation de l'acheteur.

Quand on vit en France, en Belgique, au Canada ou au Maroc, on achète souvent sans avoir visité, avec un décalage horaire et une langue de travail qui n'est pas la sienne. Les erreurs ne viennent presque jamais d'un piège, mais d'un point qu'on a supposé au lieu de le vérifier. C'est pour cela que je préfère parler de points à vérifier plutôt que d'erreurs.

Les dix points ci-dessous suivent l'ordre réel d'un achat. Gardez-les sous la main, et cochez-les un par un.

Cette liste ne remplace pas un accompagnement, mais elle vous permet de poser les bonnes questions à n'importe quel interlocuteur, et de reconnaître une réponse précise d'une réponse vague. Un bon projet résiste toujours à ces dix questions.

Points 1 à 3 : le projet, le promoteur et l'argent

Premier point : le promoteur et le projet sont-ils enregistrés auprès du DLD et de la RERA ? Pour un achat sur plan, le projet doit disposer d'un numéro d'enregistrement et d'un compte séquestre dédié. Je détaille la méthode dans mon guide pour vérifier un promoteur à Dubaï.

Deuxième point : où va votre argent ? Tout paiement d'un achat sur plan se fait sur le compte séquestre du projet, conformément à la loi n° 8 de 2007, jamais sur un compte personnel ni sur celui d'un intermédiaire. Les coordonnées bancaires figurent dans le contrat et se confirment auprès du promoteur.

Troisième point : l'historique de livraison. Un promoteur qui a déjà livré des immeubles se juge sur pièces : visitez ses projets terminés, en personne ou par vidéo, regardez les finitions, l'entretien des parties communes, la vie de l'immeuble.

Pour un promoteur plus récent, regardez la structure du projet, l'avancement réel du chantier sur Dubai REST et la clarté de la documentation remise. Un dossier complet, transmis sans difficulté, est déjà une indication sérieuse.

• Numéro d'enregistrement du projet auprès du DLD et de la RERA
• Compte séquestre au nom du projet, indiqué dans le contrat
• Avancement des travaux consultable sur l'application officielle Dubai REST
• Projets déjà livrés par le même promoteur, visités ou filmés

Points 4 à 6 : le budget complet

Quatrième point : le coût total, pas seulement le prix. À l'achat, le Dubai Land Department prélève des frais de transfert de 4 % du prix, auxquels s'ajoutent des frais administratifs et d'enregistrement. Mon guide sur les frais d'achat à Dubaï les reprend ligne par ligne.

Cinquième point : le plan de paiement face à votre trésorerie réelle. Un calendrier confortable sur le papier peut devenir tendu si une échéance tombe au même moment qu'une dépense familiale au Maroc ou qu'un projet personnel en Europe. Je simule toujours les échéances mois par mois avant la réservation.

Sixième point : les charges de copropriété. Elles sont approuvées par la RERA et publiées dans l'indice officiel des charges. Elles pèsent sur votre rendement net et sur la revente : il faut les connaître avant d'acheter, pas à la remise des clés.

Points 7 et 8 : le contrat et la monnaie

Septième point : lire le contrat de vente (SPA) en entier, ou se le faire expliquer. Je regarde en particulier la date de livraison prévue et sa marge, les conditions de revente avant livraison, les frais de transfert du promoteur, les pénalités en cas de retard de paiement et la surface exacte du lot.

Huitième point : la monnaie. Le dirham émirati est arrimé au dollar américain à 3,6725 AED pour 1 USD, selon la Banque centrale des Émirats. Si vous gagnez en euros, en dollars canadiens ou en dirhams marocains, vos échéances varient donc avec le cours de votre devise face au dollar. Il faut l'intégrer dans votre marge de sécurité.

Pour les résidents du Maroc, un point s'ajoute avant toute chose : les règles de change de l'Office des Changes s'appliquent aux investissements à l'étranger. Elles doivent être vérifiées avant tout transfert. Mon guide pour payer un bien à Dubaï depuis l'étranger détaille la marche à suivre.

Points 9 et 10 : la fiscalité et la sortie

Neuvième point : la fiscalité dans votre pays. Les Émirats ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, mais vos loyers et votre éventuelle plus-value peuvent être imposables dans votre pays de résidence fiscale, selon ses règles et les conventions entre États. Un conseiller fiscal dans votre pays valide votre situation avant l'achat. J'en parle dans mon guide sur la fiscalité de l'immobilier à Dubaï.

Dixième point : le scénario de sortie. Allez-vous louer à l'année, en location courte durée, habiter le bien quelques semaines par an, ou revendre ? Chaque option a ses règles : bail enregistré via Ejari, permis de location saisonnière délivré par le Department of Economy and Tourism, certificat de non-objection du promoteur pour revendre. Le bon bien est celui qui correspond à votre sortie, pas l'inverse.

Pensez aussi à l'horizon de temps. Un bien sur plan livré dans plusieurs années ne répond pas au même objectif qu'un appartement déjà loué. Si vous visez le Golden Visa, vérifiez les conditions officielles en vigueur avant de choisir entre un bien livré et un bien sur plan.

Acheter à distance sans perdre la main

La distance n'est pas un obstacle si l'organisation est bonne. La réservation, la signature électronique du contrat et les paiements se font depuis votre pays. Je vous envoie des vidéos et des visites en direct à l'heure qui vous arrange : Dubaï a trois heures d'avance sur Paris ou Bruxelles en hiver, et huit à neuf heures d'avance sur Montréal.

Gardez une trace écrite de tout : reçus de virement, contrat signé, confirmation d'enregistrement Oqood, échanges avec le promoteur. Ces documents serviront à votre banque, à votre déclaration fiscale et, un jour, à votre revente. Mon guide pour acheter à Dubaï à distance décrit chaque étape.

Parlons de votre projet

Si vous voulez parcourir ces dix points sur un projet précis, je vous propose un appel gratuit de 30 minutes. Nous regardons ensemble votre objectif, votre budget et votre calendrier, en français ou en darija.

Pour un achat sur plan, la commission de l'agence est payée par le promoteur : vous payez le prix du promoteur. Tout est confirmé par écrit avant le moindre engagement. Réservez votre appel ou demandez votre feuille de route.