Dieci punti da verificare prima di comprare a Dubai.

Perché una lista di controllo quando si compra a distanza

Il quadro di Dubai è chiaro e ben organizzato: i cittadini marocchini, ovunque vivano, possono acquistare in piena proprietà (freehold) nelle zone designate, e ogni titolo è registrato presso il Dubai Land Department. Quello che cambia, quando si compra dall'Italia o dal Marocco, è la distanza: non si passa davanti al cantiere, non si incontra il promotore di persona, si firma spesso in via elettronica.

Per questo preferisco ragionare per punti di verifica. Non sono ostacoli, sono passaggi che rendono l'acquisto leggibile per voi, per la vostra banca in Italia e per la vostra famiglia. In vent'anni di finanza prima dell'immobiliare ho imparato che una decisione solida si costruisce prima della firma, non dopo.

Ecco i dieci punti, raggruppati per fase: il progetto personale, il progetto immobiliare, il contratto, il denaro, la vita dopo l'acquisto.

1, 2 e 3: obiettivo, budget completo, orizzonte

Il primo punto riguarda voi, non l'immobile. Volete un appartamento da mettere in affitto, una casa per le vacanze di famiglia, una base per un futuro trasferimento, oppure un acquisto che possa rientrare nelle condizioni ufficiali del Golden Visa? Ogni obiettivo porta a quartieri, tipologie e tempi diversi. La guida ai quartieri di Dubai per obiettivo aiuta a orientarsi.

Il secondo punto è il budget completo, non solo il prezzo. Alla tassa di trasferimento del DLD, pari al 4% del prezzo, si aggiungono le spese amministrative e di registrazione, poi, nel tempo, le spese condominiali. Il dettaglio è nella guida alle spese di acquisto a Dubai.

Il terzo è l'orizzonte. Un acquisto su carta (off-plan) si paga a rate fino alla consegna, un immobile pronto si paga quasi tutto subito. Conviene allineare il calendario dei pagamenti con la vostra liquidità reale, in euro o in dirham, mese per mese.

• Obiettivo scritto in una frase: affitto, uso familiare, residenza, patrimonio
• Budget totale: prezzo, 4% DLD, spese amministrative, arredo, spese condominiali
• Calendario dei pagamenti confrontato con la vostra liquidità disponibile

4 e 5: promotore registrato e conto escrow

Il quarto punto è la verifica del promotore e del progetto. Entrambi devono essere registrati presso il Dubai Land Department e la RERA, l'autorità che vigila sul settore. Guardo anche lo storico degli edifici già consegnati e la coerenza tra le promesse commerciali e i documenti ufficiali. Il metodo completo è nella guida su come verificare un promotore a Dubai.

Il quinto punto è il conto escrow. Per l'off-plan, la legge n. 8 del 2007 prevede che i pagamenti degli acquirenti siano versati sul conto escrow del progetto, sbloccato al promotore secondo l'avanzamento dei lavori sotto il controllo della RERA. La regola pratica è semplice: si paga sempre sul conto del progetto indicato nei documenti ufficiali, mai su un conto personale.

Dopo la firma, la vendita viene iscritta nel registro provvisorio Oqood e l'avanzamento del cantiere si può seguire dall'applicazione ufficiale Dubai REST. Da Bologna o da Rabat, è il modo più diretto per avere una visione indipendente del progetto.

6 e 7: il contratto SPA e il piano di pagamento

Il sesto punto è il contratto di compravendita, lo SPA (Sale and Purchase Agreement). Lo leggo con attenzione su alcune clausole precise: descrizione esatta dell'unità e delle superfici, data di consegna prevista e margini di tolleranza, condizioni in caso di ritardo, modalità di rivendita prima della consegna, spese a carico dell'acquirente.

Il settimo punto è il piano di pagamento. Le scadenze possono essere legate a date di calendario o a percentuali di avanzamento del cantiere. Conoscere esattamente cosa si paga, quando e su quale conto evita sorprese, in particolare per chi lavora in Italia e deve organizzare i bonifici in anticipo. Ne parlo in dettaglio nella guida al piano di pagamento off-plan.

Un consiglio pratico: chiedete sempre il contratto in versione completa prima di versare l'acconto, e prendetevi il tempo di leggerlo con calma, magari con l'aiuto di un legale se una clausola non vi è chiara. Un buon progetto non teme le domande, e un buon contratto risponde a tutte con precisione.

• Unità, piano, orientamento e superficie descritti senza ambiguità
• Data di consegna e clausole in caso di ritardo
• Condizioni di rivendita prima della consegna
• Calendario e importi del piano di pagamento, conto escrow indicato

8 e 9: il percorso del denaro e la fiscalità

L'ottavo punto riguarda il denaro. Se vivete in Italia, il bonifico parte dal vostro conto italiano verso il conto escrow del progetto, con la documentazione sull'origine dei fondi che la banca e il promotore vi chiederanno nell'ambito dei controlli antiriciclaggio. Se vivete in Marocco, il primo passo è verificare le regole dell'Office des Changes sugli investimenti all'estero prima di qualsiasi trasferimento. La guida su come trasferire il denaro a Dubai descrive il percorso passo per passo.

Il dirham degli Emirati è ancorato al dollaro statunitense (3,6725 AED per USD, secondo la Banca Centrale degli Emirati). Per chi paga in euro, l'effetto cambio è quindi quello tra euro e dollaro: è utile tenerlo presente quando le rate si distribuiscono su più anni.

Il nono punto è la fiscalità. Gli Emirati non applicano un'imposta sul reddito delle persone fisiche, ma il vostro paese di residenza fiscale può prevedere obblighi di dichiarazione o di imposta sugli immobili all'estero e sui loro redditi. Un commercialista in Italia, o un consulente fiscale in Marocco, valida la vostra situazione prima dell'acquisto. Il quadro generale è nella guida sulla fiscalità di un immobile a Dubai.

10: prevedere la vita dopo l'acquisto

Il decimo punto è spesso il più trascurato: cosa succede una volta ricevute le chiavi. Chi gestisce l'appartamento, chi trova l'inquilino, chi si occupa della manutenzione quando siete a Roma o a Fès? Le spese condominiali, approvate dalla RERA, vanno conosciute in anticipo, così come le regole di locazione.

Un contratto di affitto annuale si registra tramite Ejari, il sistema del DLD. L'affitto breve, per le vacanze, richiede un permesso holiday home rilasciato dal Department of Economy and Tourism di Dubai. Sono due modelli diversi, con impegni diversi: meglio scegliere prima di comprare. La guida su come affittare il vostro immobile a Dubai li confronta.

Pensate anche alla rivendita, un giorno. Un immobile facile da affittare è in genere anche più facile da vendere: posizione, qualità dell'edificio, livello delle spese condominiali e servizi del quartiere contano nei due casi. Inserire questa prospettiva fin dall'inizio è il modo più sereno di proteggere il vostro patrimonio e quello della vostra famiglia.

Come affrontiamo insieme questi dieci punti

Con Cevitas Real Estate, la mia agenzia autorizzata RERA a Dubai, ripercorro questi controlli con ogni cliente, per iscritto, prima di qualsiasi impegno. Per un acquisto off-plan la commissione d'agenzia è pagata dal promotore: voi pagate il prezzo del promotore. Per una rivendita la commissione è di norma il 2% del prezzo, confermata per iscritto in anticipo.

Se vivete in Italia, con tre ore di differenza in inverno e due in estate rispetto a Roma, organizzare le chiamate è semplice. Parlo darija, francese, arabo e inglese. Il primo passo è una chiamata gratuita di 30 minuti: mi raccontate il vostro progetto, vi dico con franchezza cosa verificherei al vostro posto.