Tien punten die ik altijd controleer voor een aankoop in Dubai.

Waarom een checklist het verschil maakt

Vastgoed in Dubai kopen is goed geregeld. Het kader is helder, de registratie loopt via de overheid en veel stappen kunnen op afstand. Toch zie ik dat de mooiste aankopen niet de snelste zijn, maar de best voorbereide. Wie vanuit Nederland of België koopt, ziet het project vaak eerst op een scherm en tekent soms zonder ooit de bouwplaats te hebben bezocht.

Daarom werk ik met een vaste lijst van tien punten. Geen van die punten is ingewikkeld, maar samen geven ze u de rust om met vertrouwen te beslissen. Ik deel ze hier zoals ik ze met mijn klanten bespreek: als vragen die u stelt voordat u iets betaalt.

Vaak gaat het om dingen die vanzelfsprekend lijken, maar die in de drukte van een lancering of een snelle beslissing ondergesneeuwd raken. Een rustige blik vooraf bespaart u later tijd, telefoontjes en vragen van uw bank. Bewaar deze lijst bij de hand wanneer u een voorstel ontvangt en vink elk punt pas af als u het antwoord zwart op wit hebt.

• 1. Is het project geregistreerd bij het Dubai Land Department en RERA?
• 2. Gaan uw betalingen naar de escrowrekening van het project?
• 3. Kent u alle aankoopkosten, inclusief de 4% van het DLD?
• 4. Hebt u het koopcontract (SPA) clausule per clausule gelezen?
• 5. Past het betalingsplan bij uw eigen kasstroom?
• 6. Kent u de servicekosten van het gebouw?
• 7. Is uw geldstroom vanuit uw woonland correct opgezet?
• 8. Weet u wat er fiscaal in uw eigen land geldt?
• 9. Hebt u een duidelijk plan: zelf wonen, verhuren of doorverkopen?
• 10. Werkt u met een makelaar met RERA-vergunning en afspraken op papier?

Punt 1 tot 3: het project, het geld en de kosten

Het eerste wat ik nakijk, is de registratie. Een project op plan moet bekend zijn bij het Dubai Land Department en onder toezicht van RERA staan. Uw aankoop wordt ingeschreven in het voorlopige register Oqood, en de voortgang van de bouw volgt u in de officiële app Dubai REST. Hoe ik een ontwikkelaar en een project toets, leest u in mijn gids over het controleren van een project.

Het tweede punt is eenvoudig maar essentieel: bij een aankoop op plan gaat elke betaling naar de escrowrekening van het project, nooit naar een persoonlijke rekening. Wet nr. 8 van 2007 regelt dat het geld pas vrijkomt naarmate de bouw vordert, onder toezicht van RERA.

Derde punt: de kosten. Bij de registratie betaalt u 4% van de prijs aan het DLD, plus administratieve kosten. Zet die bedragen vooraf in uw budget, naast eventuele hypotheekkosten en de eerste servicekosten. Het volledige overzicht staat in de gids over de aankoopkosten in Dubai.

Punt 4 en 5: het contract en het betalingsplan

Het koopcontract, de Sale and Purchase Agreement of SPA, is meestal in het Engels en wordt vaak elektronisch getekend. Lees vooral de geplande opleverdatum, wat er geldt bij vertraging, de voorwaarden om vóór oplevering door te verkopen, de oppervlakte en de afwerking. Ik neem die passages met u door voordat u tekent, in het Nederlands, Frans, Arabisch of Darija.

Let ook op de gegevens die u zelf invult. Uw naam moet exact overeenkomen met uw paspoort, en koopt u samen met uw partner of familie, dan staan alle kopers vanaf het begin in het contract. Een naam later toevoegen is een aparte stap met eigen formaliteiten.

Het betalingsplan verdient evenveel aandacht. De termijnen volgen de bouw of een vaste kalender, met vaak een groter saldo bij de sleuteloverdracht. Leg dat schema naast uw eigen inkomsten en spaargeld in euro of dirham. Met mijn uitleg over betalingsplannen ziet u per fase wat er van u verwacht wordt.

Punt 6 en 7: servicekosten en de geldstroom

Elk gebouw heeft jaarlijkse servicekosten voor onderhoud, beveiliging en gemeenschappelijke ruimten. Die worden door RERA goedgekeurd en gepubliceerd in de RERA Service Charge Index. Vraag ze op voordat u kiest, want ze bepalen mee wat u netto overhoudt. Ik leg ze uit in de gids over servicekosten.

Dan de geldstroom. Woont u in Nederland of België, dan betaalt u vanaf uw eigen bankrekening, met een duidelijke herkomst van de middelen. Woont u in Marokko, dan gelden eerst de deviezenregels van het Office des Changes: die controleert u vóór elke overboeking naar het buitenland. Bewaar alle betalingsbewijzen, voor uw bank en voor later. Meer daarover in de gids over geld overmaken naar Dubai.

Punt 8 en 9: belastingen en uw plan

De VAE heffen geen inkomstenbelasting op natuurlijke personen, zoals het officiële portaal u.ae vermeldt. Uw woonland kan wel belasting heffen op uw bezit, uw huurinkomsten of uw meerwaarde, volgens de eigen regels en de verdragen tussen landen. Een belastingadviseur in Nederland, België of Marokko bevestigt uw persoonlijke situatie. Zie ook de gids over belastingen en kosten.

Het negende punt is uw plan. Wilt u er zelf verblijven, het langdurig verhuren, het als vakantiewoning aanbieden of het na de oplevering doorverkopen? Elk scenario vraagt een ander type woning en een andere wijk. Voor vakantieverhuur is bijvoorbeeld een holiday home-vergunning van het Department of Economy and Tourism nodig, terwijl een jaarhuur via Ejari wordt geregistreerd.

Uw plan bepaalt ook uw keuze tussen een opgeleverde woning en een aankoop op plan. Een opgeleverde woning kan meteen verhuurd of bewoond worden; een woning op plan geeft u tijd om gespreid te betalen. Welke wijk bij welk doel past, beschrijf ik in mijn gids over de wijken van Dubai.

Punt 10: de juiste begeleiding, vastgelegd op papier

Het laatste punt gaat over de mensen met wie u werkt. Kies een makelaar met een RERA-vergunning en vraag alle afspraken schriftelijk: wat er inbegrepen is, wie wat betaalt, welke stappen volgen. Bij een aankoop op plan wordt de commissie van het kantoor door de ontwikkelaar betaald en betaalt u de prijs van de ontwikkelaar. Bij een doorverkoop bedraagt de commissie doorgaans 2% van de prijs. Alles staat zwart op wit voordat u zich verbindt.

Cevitas Real Estate, mijn kantoor in Dubai, heeft een RERA-vergunning. Hoe wij samenwerken, ziet u op de pagina met onze diensten. Woont u in Nederland of België, dan vindt u praktische details op de pagina voor Nederland en de pagina voor België.

Samen uw lijst afvinken

Ik ben geboren in Marokko, werkte meer dan twintig jaar in de financiële wereld en woon nu in Dubai. Met mijn team hebben wij meer dan AED 200 miljoen geplaatst voor particuliere investeerders. Mijn rol is eenvoudig: ervoor zorgen dat u elk van deze tien punten met een gerust hart kunt afvinken.

Plan een gratis gesprek van 30 minuten of vraag uw persoonlijke stappenplan aan via de contactpagina. Ik werk met het tijdsverschil: Dubai ligt in de winter drie uur voor op Amsterdam en Brussel, in de zomer twee uur.