عشر نقاط تتحقق منها قبل الشراء في دبي.

لماذا قائمة تحقّق، ولماذا الآن

أغلب من يتواصلون معي من الجالية المغربية يعرفون دبي جيدًا: زاروها، أو لهم فيها أقارب، أو تابعوا مشاريعها من بعيد. ما ينقصهم غالبًا ليس الحماس بل المنهج. حين تشتري من الخارج، لا تمرّ على الورشة كل أسبوع ولا تلتقي المطوّر في مكتبه، لذلك يصبح كل تفصيل مكتوب هو ضمانتك الحقيقية.

النقاط العشر التالية ليست تحذيرات، بل عادات جيدة. كل نقطة منها تأخذ دقائق للتحقق، وتوفّر عليك أسابيع من الأسئلة لاحقًا. رتّبتها كما تأتي في مسار الشراء الفعلي: من اختيار الهدف إلى ما بعد التسليم.

قبل اختيار العقار: الهدف والميزانية والمال

النقطة الأولى هي الهدف. عقار للسكن العائلي في العطل، أو للإيجار السنوي، أو للحصول على الإقامة الذهبية، أو لإعادة البيع لاحقًا: لكل هدف حيّ ونوع وحجم مختلف. حين يكون الهدف واضحًا، يصبح الاختيار بين عشرات المشاريع أسهل بكثير. وقد خصّصت لهذا السؤال دليلًا عن أحياء دبي حسب الهدف.

النقطة الثانية هي الميزانية الكاملة، لا ثمن العقار وحده. أضف رسوم دائرة الأراضي والأملاك (4% من الثمن مع رسوم إدارية)، ورسوم الخدمات السنوية، والتأثيث إن كنت ستؤجّر، وهامش أمان لتقلّب سعر صرف عملتك مقابل الدرهم.

النقطة الثالثة هي مصدر المال وطريقه. إن كنت مقيمًا في المغرب، فالاستثمار في الخارج يخضع لقواعد الصرف التي يحددها مكتب الصرف، ويجب التحقق منها قبل أي تحويل. وإن كنت مقيمًا في أوروبا أو كندا أو الخليج، فستدفع من بلد إقامتك، ومصرفك سيطلب منك وثائق تثبت مصدر الأموال. جهّزها مبكرًا.

المشروع والمطوّر: ما تراجعه قبل الحجز

النقطة الرابعة هي تسجيل المطوّر والمشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي ومؤسسة التنظيم العقاري (ريرا). هذا التسجيل علني ويمكن التحقق منه. أشرح الطريقة خطوة بخطوة في دليل التحقق من المطوّر.

النقطة الخامسة هي الحساب الضماني. بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007، تُدفع أقساط المشترين على الشراء على الخريطة في حساب ضمان خاص بالمشروع، ولا تُصرف للمطوّر إلا حسب تقدّم الأشغال تحت رقابة ريرا. تأكد أن كل دفعة تذهب إلى هذا الحساب باسم المشروع، ولا تذهب أبدًا إلى حساب شخصي.

• المطوّر والمشروع مسجّلان لدى دائرة الأراضي والأملاك وريرا
• رقم حساب الضمان مذكور في العقد وباسم المشروع
• سجلّ المطوّر في تسليم مشاريع سابقة يمكن زيارتها
• تقدّم الأشغال قابل للمتابعة عبر تطبيق دبي ريست الرسمي

العقد والتسجيل: الورق الذي يحميك

النقطة السادسة هي قراءة عقد البيع والشراء (SPA) بهدوء قبل التوقيع. أراجع فيه دائمًا: تاريخ التسليم المتوقع وما يحدث عند التأخر، المساحة وطريقة قياسها، جدول الدفعات، شروط إعادة البيع قبل التسليم ورسومها، ورسوم الخدمات التقديرية.

النقطة السابعة هي التسجيل. في الشراء على الخريطة، يُقيَّد البيع في السجل العقاري المبدئي «عقود» (Oqood) لدى دائرة الأراضي والأملاك، وهذا القيد هو ما يجعل حقك ثابتًا قبل التسليم. في العقار الجاهز، يُنقل سند الملكية باسمك مباشرة في مكتب أمين تسجيل معتمد. في الحالتين، اطلب نسخة من وثيقة التسجيل واحفظها.

التمويل والدفع من الخارج

النقطة الثامنة هي التمويل. كثير من مشاريع الشراء على الخريطة تقترح خطة دفع مقسّطة على مدة البناء، وأحيانًا بعد التسليم. هذه الخطة ليست قرضًا، لكنها التزام مالي يجب أن يتناسب مع دخلك ومدخراتك. أما القرض العقاري من مصرف إماراتي لغير المقيمين فممكن حسب شروط كل مصرف وفي إطار قواعد مصرف الإمارات المركزي، وأفصّل ذلك في دليل التمويل لغير المقيمين.

قبل كل دفعة، تحقق من اسم المستفيد ورقم الحساب مع جهة رسمية في المشروع، واحتفظ بكل إيصال تحويل. هذه الإيصالات ستحتاجها لمصرفك، ولإقرارك الضريبي في بلد إقامتك، وعند إعادة البيع يومًا ما. وللتفاصيل العملية، اقرأ دليل تحويل المال إلى دبي.

بعد الشراء: الإيجار والضرائب والخروج

النقطة التاسعة هي خطة الاستغلال. الإيجار السنوي يُسجَّل في نظام «إيجاري» التابع لدائرة الأراضي والأملاك، والإيجار القصير لبيوت العطل يتطلب تصريحًا من دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي. قرّر مسبقًا من سيدير العقار وأنت بعيد، ومن سيستقبل المستأجرين ويتابع الصيانة.

النقطة العاشرة هي الضرائب والخروج. الإمارات لا تفرض ضريبة على دخل الأفراد، لكن بلد إقامتك الضريبية قد يطلب منك التصريح بالدخل الإيجاري أو بالأرباح عند البيع، حسب قواعده والاتفاقيات بين الدول. مستشار ضريبي في بلدك هو من يؤكد وضعيتك. وفكّر من اليوم في الخروج: هل ستبيع، أم تورّث، أم تحتفظ بالعقار للأبناء.

• تسجيل عقد الإيجار في «إيجاري»
• تصريح بيوت العطل قبل أي إيجار قصير
• رأي مستشار ضريبي في بلد إقامتك
• سيناريو خروج مكتوب منذ البداية

كيف أرافقك في هذه النقاط

مع فريقي في Cevitas Real Estate، وكالة الوساطة المرخّصة من ريرا في دبي، نراجع هذه النقاط العشر معك واحدة واحدة، كتابيًا، قبل أي التزام. في الشراء على الخريطة، عمولة الوكالة يدفعها المطوّر وأنت تدفع ثمن المطوّر نفسه. وفي إعادة البيع، العمولة عادةً 2% من الثمن، وتُؤكَّد كتابيًا قبل البدء.

إن أردت أن نمرّ على وضعيتك معًا، احجز مكالمة مجانية مدتها 30 دقيقة بالدارجة أو الفرنسية أو العربية أو الإنجليزية، أو اطّلع على خدمات المرافقة. ستخرج منها بخارطة طريق واضحة، سواء اشتريت أم لا.