Diez puntos que conviene revisar antes de comprar en Dubái.

Por qué trabajar con una lista

Dubái ofrece un marco claro al comprador extranjero: propiedad plena (freehold) en las zonas designadas, registro de cada operación en el Dubai Land Department y un sistema de protección específico para la compra sobre plano. Ese marco funciona muy bien cuando se sigue en el orden correcto.

Cuando vives en Madrid, Barcelona, Málaga o Casablanca, no puedes pasarte por la obra un sábado ni sentarte con el promotor cuando te surge una duda. Por eso prefiero una lista concreta a las impresiones: cada punto se comprueba, se documenta y queda por escrito antes de firmar o transferir un solo euro.

Ninguno de estos puntos es complicado. Lo que marca la diferencia es no saltarse ninguno, sobre todo cuando un proyecto entusiasma y el calendario aprieta.

• 1. El promotor y el proyecto están registrados ante el DLD y la RERA
• 2. Los pagos van a la cuenta escrow del proyecto
• 3. La zona encaja con tu objetivo (vivir, alquilar, revender)
• 4. Conoces el coste total, no solo el precio
• 5. El calendario de pagos es compatible con tus ingresos
• 6. El origen de los fondos está documentado
• 7. Has leído las cláusulas clave del contrato (SPA)
• 8. La firma a distancia está organizada
• 9. Los gastos de comunidad y el alquiler están previstos
• 10. Tu situación fiscal está validada en tu país de residencia

El proyecto: promotor, registro y zona

El primer punto es el más importante: el promotor y el proyecto deben estar registrados ante el Dubai Land Department y bajo supervisión de la RERA. En la compra sobre plano, la Ley n.º 8 de 2007 obliga a que el proyecto tenga su propia cuenta escrow, y la operación se inscribe en el registro provisional Oqood. El avance de la obra se puede seguir en la aplicación oficial Dubai REST. Lo explico en detalle en la guía para verificar a un promotor y un proyecto en Dubái.

Después viene la zona. Una misma inversión no se comporta igual en un barrio residencial familiar que en un distrito de negocios o frente al mar. Antes de mirar planos, define tu objetivo: residencia futura, alquiler de larga duración, alquiler vacacional o reventa. La guía sobre los barrios de Dubái según tu objetivo te ayuda a ordenar esa decisión.

También conviene mirar el historial del promotor en edificios ya entregados: calidad de los acabados, cumplimiento de los plazos, gestión del edificio una vez habitado. Es información que se comprueba sobre el terreno, y es una de las cosas que hago por mis clientes.

El dinero: cuenta escrow, divisa y origen de los fondos

Segundo punto: en una compra sobre plano, los pagos se hacen a la cuenta escrow del proyecto, que figura en los documentos oficiales de la operación. Nunca a una cuenta personal, por muy amable que sea el interlocutor. Es una regla sencilla que protege tu inversión.

El dírham de los EAU está vinculado al dólar estadounidense a un tipo fijo de 3,6725 AED por dólar, fijado por el Banco Central de los EAU. Si cobras en euros, tu coste final depende del cambio euro-dólar en el momento de cada transferencia. Conviene tenerlo en cuenta en un plan de pagos escalonado.

Por último, los bancos y el DLD aplican controles de identidad y de prevención del blanqueo: te pedirán justificar el origen de los fondos. Nóminas, venta de un inmueble, ahorro documentado: tenlo preparado. Y si resides en Marruecos, las normas de control de cambios de la Office des Changes deben revisarse antes de cualquier transferencia al extranjero. Todo esto está desarrollado en la guía sobre cómo pagar una vivienda en Dubái desde el extranjero.

El coste total y el calendario

El precio no es el coste. A la compra se suma la tasa de transferencia del Dubai Land Department, del 4 % del precio, más los gastos administrativos y de registro. En una reventa, la comisión de la agencia suele ser del 2 % del precio; en una compra sobre plano, la paga el promotor y tú pagas el precio del promotor. Lo detallo en los gastos de compra en Dubái.

El calendario de pagos merece la misma atención. Un plan escalonado durante la obra es cómodo, pero cada vencimiento debe encajar con tus ingresos y con un margen para imprevistos. Pregúntate también qué parte se paga a la entrega de llaves y cómo la vas a financiar llegado el momento.

Si piensas recurrir a una financiación para esa última parte, infórmate desde el principio de las condiciones que podrían aplicarse a tu perfil: lo explico en la hipoteca en Dubái para no residentes. Y si compras sobre plano, recuerda que el día de la entrega llegan también los primeros gastos de comunidad y, si vas a alquilar, el amueblamiento.

El contrato y la firma a distancia

El contrato de compraventa (SPA) fija lo esencial: descripción de la unidad, superficie, plan de pagos, fecha prevista de entrega, condiciones en caso de retraso, reglas de reventa antes de la entrega. Léelo entero, en una lengua que domines, y pide que te expliquen cada cláusula que no entiendas.

La mayoría de las compras se firman hoy de forma electrónica, y gran parte del proceso puede hacerse sin viajar. Desde España, con dos horas de diferencia en verano y tres en invierno, las reuniones se organizan sin dificultad. Cuando hace falta un poder, se prepara según las formalidades exigidas. Lo explico en comprar en Dubái a distancia.

Después de la compra: gastos, alquiler y fiscalidad

Una vivienda entregada genera gastos de comunidad (service charges), aprobados por la RERA y publicados en su índice oficial. Conócelos antes de comprar: influyen directamente en tu rentabilidad neta. La guía sobre los gastos de comunidad en Dubái explica cómo leerlos.

Si vas a alquilar, los contratos de larga duración se registran en Ejari, y el alquiler vacacional requiere un permiso de holiday home del Departamento de Economía y Turismo de Dubái (DET). Hay que decidir el modelo antes de amueblar y antes de elegir gestor. Más detalles en alquilar tu vivienda en Dubái.

Último punto: los EAU no aplican impuesto sobre la renta de las personas físicas, pero las rentas y las plusvalías pueden tributar en tu país de residencia fiscal según sus normas y los convenios entre Estados. Si resides en España, un asesor fiscal español valida tu situación antes de comprar. Lo resumo en la guía de fiscalidad de una vivienda en Dubái.

Repasemos tu lista juntos

Esta lista es la base de mi trabajo con los marroquíes que viven en España, en Marruecos o en cualquier otro país. Con mi equipo de Cevitas Real Estate, agencia con licencia RERA en Dubái, comprobamos cada punto antes de que te comprometas, y todo queda confirmado por escrito.

Si tienes un proyecto en mente o simplemente quieres empezar con buen pie, reserva una llamada gratuita de 30 minutos. Repasamos tu situación y te digo con franqueza qué conviene revisar primero. También puedes ver la página dedicada a los marroquíes que viven en España.