Hériter au Maroc quand on vit à l'étranger.

En bref

Un bien au Maroc ne passe pas tout seul au nom des héritiers. Il faut d'abord établir qui hérite et dans quelles proportions, puis inscrire ces héritiers à la conservation foncière. Tant que ces deux étapes ne sont pas faites, personne ne peut vendre, louer proprement ni transférer le prix à l'étranger.

• Le Code de la famille s'applique à tous les Marocains, même ceux qui ont une autre nationalité (article 2)
• Étape 1 : l'acte d'hérédité (« iratha »), dressé par des adouls au Maroc, qui liste les héritiers et leurs parts
• Étape 2 : l'inscription des héritiers sur le titre foncier auprès de l'ANCFCC, avec les pièces d'état civil
• Après : une indivision entre héritiers, dont on sort par un accord, une vente ou un partage
• À la revente, chaque héritier déclare et paie l'impôt sur le profit foncier sur sa part, calculé à partir de la valeur du bien au jour du décès

Quelle loi s'applique à un héritier qui vit à l'étranger ?

Pour un défunt marocain musulman, c'est le Code de la famille (loi 70-03), publié sur le portail juridique du ministère de la Justice. Son article 2 précise qu'il s'applique « à tous les marocains, même ceux portant une autre nationalité ». Vivre en France ou être binational ne change donc pas, en principe, la façon dont un bien situé au Maroc est dévolu.

Le Code fixe aussi l'ordre dans lequel on règle une succession (article 322) : d'abord les droits qui grèvent les biens, puis les frais funéraires, les dettes du défunt, le legs éventuel, et enfin les parts des héritiers. Un testament ne peut pas avantager un héritier sans l'accord des autres (article 280), et le legs se calcule dans la limite du tiers de la masse successorale (article 301).

Si votre pays de résidence a ses propres règles, les deux systèmes peuvent se croiser : pour une famille franco-marocaine, un notaire de chaque côté vaut ses honoraires.

Étape 1 : l'acte d'hérédité chez les adouls

L'acte d'hérédité est le document qui dit qui hérite. Il est établi par des adouls, sur la base du certificat de décès, des actes d'état civil et de témoignages, puis homologué par le juge chargé du notariat. Tout le reste en dépend.

Depuis l'étranger, vous avez deux options. Soit un proche au Maroc s'en occupe pour tous, soit vous donnez une procuration, légalisée au consulat du Maroc ou établie dans votre pays de résidence avec l'apostille, à une personne de confiance. Elle doit viser cette succession et ce bien, jamais « tous pouvoirs ».

Faites aussi dresser un inventaire après décès : il fixe la valeur des biens au jour du décès, valeur qui comptera le jour de la vente.

Étape 2 : inscrire les héritiers sur le titre foncier

Si le bien est immatriculé, il faut ensuite inscrire la dévolution successorale sur le titre foncier. Selon la fiche des formalités de l'ANCFCC, le dossier comprend notamment :

• Une réquisition d'inscription datée et signée, avec les noms complets des héritiers
• L'acte d'hérédité (acte de filiation), accompagné des actes de legs le cas échéant
• Le certificat de décès
• Une copie de la carte nationale d'identité ou un extrait d'acte de naissance de chaque héritier
• Le duplicata du titre foncier le cas échéant

La même fiche prévoit des pièces supplémentaires quand des étrangers sont concernés, par exemple un certificat de coutume délivré par l'ambassade ou le consulat. Des droits de conservation foncière sont dus pour cette inscription : demandez le décompte exact à la conservation foncière ou au professionnel qui dépose le dossier.

Si le bien n'est pas immatriculé (actes adoulaires, « melkia »), faites vérifier la chaîne de propriété par un notaire ou un avocat avant toute décision.

Combien coûte une succession au Maroc ?

Le Maroc ne prélève pas de droits de succession calculés sur la valeur de l'héritage comme en France. Le coût vient des actes et des formalités : honoraires des adouls ou du notaire, droits d'enregistrement selon les actes, droits de conservation foncière. Je ne donne pas de pourcentage global, il varie avec chaque dossier : exigez un décompte écrit à chaque étape. Les postes d'une acquisition classique sont détaillés dans les frais d'achat d'un bien au Maroc.

L'indivision : garder, louer ou vendre ?

Une fois les héritiers inscrits, le bien appartient à tous, chacun pour sa part : c'est l'indivision. Vendre ou louer demande en pratique l'accord de tous, ce qui se complique quand ils vivent dans quatre pays. Le droit marocain pose le principe que nul n'est tenu de rester dans l'indivision : un héritier peut demander le partage, au besoin en justice, mais une procédure judiciaire est longue et coûteuse.

Trois issues en pratique :

• Garder ensemble : possible si un héritier sur place gère, avec un accord écrit sur les charges et l'usage. Si le bien est loué, les loyers sont imposables au Maroc ; je l'explique dans louer son bien au Maroc quand on est MRE.
• Racheter les parts des autres : un héritier rachète les parts de ses frères et sœurs. Pour ceux qui vendent leur part, c'est une cession, soumise à l'impôt sur le profit foncier. Une cession à titre gratuit entre frères et sœurs, ou entre ascendants et descendants, est en revanche exonérée de cet impôt selon le guide fiscal de la DGI.
• Vendre le bien à un tiers : tous les héritiers signent, eux-mêmes ou par procuration, et chacun reçoit sa part du prix.

L'impôt quand les héritiers vendent

Hériter ne déclenche pas l'impôt sur le profit foncier ; vendre, oui. Pour un bien reçu en héritage, le prix d'acquisition retenu n'est pas celui payé par vos parents, mais la valeur vénale du bien au jour du décès (article 65 du Code général des impôts, publié par la Direction générale des impôts). Sans valeur documentée, celle que vous déclarez peut être contestée.

Le guide fiscal des Marocains du monde de la DGI précise deux règles utiles. Chaque co-indivisaire souscrit sa propre déclaration des profits immobiliers et paie sur sa part. Et chacun peut demander à l'administration un avis préalable, par voie électronique, dans les trente jours qui suivent le compromis de vente : la réponse arrive dans un délai de soixante jours et reste valable six mois.

Le taux et le minimum sont ceux de toute vente : 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de cession. J'ai détaillé ce calcul et les exonérations dans vendre un bien au Maroc quand on est MRE.

Exemple chiffré : un appartement à Rabat, quatre héritiers

Cas fictif. Un père décède en 2016. Il laisse une veuve, deux fils et une fille ; deux enfants vivent en France, un en Belgique. L'inventaire évalue l'appartement à 800 000 dirhams au jour du décès. Les héritiers le vendent en 2026 pour 1 200 000 dirhams. Selon le Code de la famille, la veuve reçoit un huitième en présence d'enfants, et le reste se partage entre les enfants, la part d'un fils étant le double de celle d'une fille. Le coefficient de réévaluation (1,15) est une hypothèse pour l'exemple : le vrai se lit dans le tableau officiel de la DGI. Les frais d'acquisition sont ignorés.

Deux leçons. D'abord, sans inventaire, si les héritiers ne savent pas justifier les 800 000 dirhams, la discussion avec l'administration part d'une base plus faible et l'impôt monte. Ensuite, chacun doit déposer sa déclaration : un oubli retarde la remise du prix à tous.

Faire repartir le prix à l'étranger

Un bien hérité n'a pas été financé par vous en devises : la règle de l'Office des Changes sur le retransfert des investissements des MRE ne s'applique pas telle quelle. Quand le vendeur réside à l'étranger, le produit en dirhams est en principe versé sur un compte convertible à terme, qui obéit à ses propres règles de transfert.

Mon conseil : avant de signer le compromis, chaque héritier qui vit à l'étranger va voir sa banque au Maroc avec l'acte d'hérédité, le certificat de propriété et le projet de vente, et demande par écrit ce qui sera transférable, quand et sur quelles pièces.

Mon avis de financier : décider à froid

Une succession se règle souvent dans l'émotion, et c'est là que les familles perdent de l'argent. Je pose toujours les mêmes questions : qui utilise le bien, qui paie les charges, qui veut garder, qui veut vendre ? Un bien vide se dégrade ; une indivision sans règles finit souvent au tribunal.

Certains héritiers veulent réinvestir leur part ailleurs, au Maroc ou aux Émirats. Je compare les deux marchés sans parti pris dans investir à Dubaï ou au Maroc, et ceux qui regardent les projets disponibles aux Émirats les trouvent sur le site de Cevitas Real Estate pour investir à Dubaï. Mais d'abord : succession réglée, titre à jour, impôt payé, transfert validé. Et si vous détenez un bien aux Émirats, préparez la suite : voir la succession d'un bien immobilier à Dubaï.

Les risques à garder en tête

Les pièges que je vois le plus souvent :

• Une succession jamais inscrite au titre foncier : le bien reste au nom du défunt, et chaque nouveau décès dans la famille complique le dossier.
• Une procuration trop large, signée dans l'urgence, utilisée pour d'autres actes que ceux prévus.
• Une valeur au jour du décès non documentée, qui alourdit l'impôt à la revente.
• Un héritier qui bloque la vente : le partage judiciaire est possible, mais long.
• Des règles fiscales et de change qui évoluent : faites valider chaque étape par un notaire, un adoul ou un conseiller fiscal au Maroc, et vérifiez vos obligations dans votre pays de résidence, par exemple sur impots.gouv.fr pour la France. Je ne suis ni notaire ni conseiller fiscal.

Mon rôle

Je suis courtier agréé par la RERA à Dubaï (BRN 83239), cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate (ORN 49294), avec plus de vingt ans dans la finance avant l'immobilier. Pour une famille qui hérite au Maroc, je pose les chiffres : impôt de chaque héritier, net transférable, réemploi. Le juridique reste au notaire et aux adouls. Mes pages pour les Marocains du monde sont réunies sur l'immobilier pour les Marocains du monde, et le circuit d'un achat au pays est expliqué dans acheter au Maroc depuis l'étranger. Écrivez-moi avec l'acte d'hérédité et le certificat de propriété : on commence par là.