Vendre au Maroc quand on vit à l'étranger.

En bref

Vendre un bien au Maroc quand on réside à l'étranger est simple sur le papier et coûteux quand on s'y prend tard. L'impôt dépend surtout de l'usage du bien ces cinq dernières années ; le transfert du prix dépend surtout de la façon dont vous l'aviez payé à l'achat. Ces deux points se préparent avant le compromis, pas chez le notaire le jour de la signature.

• Impôt sur le revenu au titre des profits fonciers : 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente, même sans profit (Code général des impôts)
• Exonération possible si le bien a été votre habitation principale pendant au moins 5 ans, y compris lorsqu'il est resté occupé gratuitement par votre conjoint, vos parents ou vos enfants
• Déclaration et paiement dans les 30 jours qui suivent la vente
• Retransfert du prix à l'étranger : possible si l'achat avait été financé en devises et que vous en avez la preuve ; sinon, les fonds passent en principe par un compte convertible à terme

Combien d'impôt quand un MRE vend au Maroc ?

Le fait de vivre à l'étranger ne change ni le taux ni le calcul : le bien est au Maroc, le profit est imposé au Maroc. La Direction générale des impôts applique l'impôt sur le revenu au titre des profits fonciers, que beaucoup appellent encore « TPI ». Le taux est de 20 % du profit net. Mais le Code général des impôts prévoit aussi une cotisation minimale égale à 3 % du prix de cession : vous payez le plus élevé des deux montants.

C'est ce minimum de 3 % qui surprend le plus. Sur un bien vendu à peine plus cher qu'acheté, ou même à perte, il est dû. Je le dis à chaque vendeur avant qu'il fixe son prix : votre net vendeur, c'est le prix moins 3 % au minimum, moins les frais.

Comment se calcule le profit

Le profit net est la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition réévalué. Le coût d'acquisition comprend le prix payé, les frais d'achat et les dépenses d'investissement justifiées (agrandissement, rénovation lourde). Sans justificatifs, les frais d'achat sont retenus forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition.

Ce coût est ensuite multiplié par un coefficient de réévaluation qui dépend de l'année d'achat, pour neutraliser l'inflation. La DGI publie chaque année le tableau officiel : prenez celui de l'année de votre vente, jamais un tableau trouvé sur un forum.

Pour un bien hérité, le prix d'acquisition à retenir n'est pas le prix payé par vos parents : c'est en principe la valeur du bien au jour du décès, telle que déclarée par les héritiers. Si la succession n'a jamais été réglée chez le notaire, c'est la première chose à faire, avant toute mise en vente.

Les exonérations qui comptent vraiment pour un MRE

Le Code général des impôts prévoit plusieurs exonérations. Trois concernent souvent les Marocains du monde :

• L'habitation principale occupée depuis au moins 5 ans à la date de la vente. Pour un MRE, le logement gardé au Maroc garde ce statut tant qu'il n'est ni loué ni utilisé pour une activité professionnelle, et il peut être occupé gratuitement par le conjoint, les ascendants ou les descendants au premier degré. L'exonération ne joue qu'une fois par période de 5 ans, et la vente doit intervenir au plus tard un an après que le logement a été libéré. Au-delà de 4 millions de dirhams de prix, la cotisation minimale de 3 % s'applique sur la fraction qui dépasse ce seuil.
• Les petites cessions : les ventes dont le montant total ne dépasse pas 140 000 dirhams sur l'année civile.
• Les transmissions à titre gratuit en famille (entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs) : une donation n'est pas une vente et ne déclenche pas cet impôt.

Le point qui coûte cher : la location. Un appartement loué, même quelques mois, même l'été à des touristes, perd le bénéfice du régime de l'habitation principale pour la période concernée. Avant de mettre en location le logement familial, demandez-vous si vous le vendrez un jour.

Exemple chiffré : un appartement à Casablanca

Prenons un cas fictif mais typique. Une Marocaine installée en France a acheté un appartement à Casablanca en 2014 pour 900 000 dirhams, payés par virement depuis son compte en euros. Elle l'a loué. Elle le vend en 2026 pour 1 300 000 dirhams. Elle n'a pas gardé ses factures de frais d'achat. Le coefficient de réévaluation retenu ci-dessous (1,20) est une hypothèse pour l'exemple : le vrai coefficient se lit dans le tableau officiel de la DGI.

Dans cet exemple, le minimum de 3 % représente plus du triple de l'impôt « théorique ». Si le même appartement avait été occupé gratuitement par ses parents pendant plus de 5 ans, sans location, la vente aurait pu être exonérée. C'est toute la différence entre décider l'usage d'un bien au départ et le découvrir à la revente.

Déclarer et payer dans les 30 jours

La déclaration du profit foncier et le paiement de l'impôt se font dans les 30 jours qui suivent la date de la vente. Les retards entraînent des pénalités et des majorations prévues par le Code général des impôts.

Depuis l'étranger, le plus sûr est de tout organiser avec le notaire. Demandez-lui, avant la signature, de calculer l'impôt sur la base de votre dossier (acte d'achat, justificatifs de frais et de travaux, preuves d'occupation si vous visez l'exonération) et de vous dire qui déclare et comment le paiement sera fait. Gardez l'attestation de paiement : vous en aurez besoin pour transférer le prix.

Côté titre foncier, vérifiez avant de vous engager que le certificat de propriété délivré par l'ANCFCC est à jour : nom exact, absence d'hypothèque ou d'inscription qui bloquerait la vente. Si vous signez par procuration, faites-la établir au consulat ou chez un notaire, avec un mandat qui couvre bien la vente et l'encaissement.

Faire repartir l'argent à l'étranger

C'est la question que l'on oublie au moment d'acheter et qui revient au moment de vendre. Selon l'Office des Changes, les banques peuvent transférer à l'étranger le produit de la cession d'un investissement financé en devises : le montant investi et, le cas échéant, la plus-value. Le dossier comprend la preuve du financement en devises, la copie de l'acte de vente et les justificatifs de paiement des impôts et taxes liés à la vente.

Si le bien n'a pas été financé en devises (acheté avec des revenus perçus au Maroc, payé en espèces, reçu en héritage), le prix n'est pas transférable de la même façon. Pour un vendeur qui réside à l'étranger, la réglementation prévoit alors que le produit en dirhams soit versé sur un compte convertible à terme, qui obéit à ses propres règles. Votre banque au Maroc vous dira, pièces en main, ce qui est transférable et dans quels délais.

Mon conseil aux MRE qui achètent aujourd'hui au Maroc est donc le même que celui de mon guide acheter au Maroc depuis l'étranger : payez depuis l'étranger, en devises, et gardez chaque bordereau de virement et chaque attestation de la banque. Ce sont ces papiers qui, dans dix ans, permettront de faire repartir l'argent.

Vous résidez en France, en Belgique ou au Canada : l'autre déclaration

Payer l'impôt au Maroc ne règle pas forcément tout. Si vous êtes résident fiscal d'un autre pays, la plus-value réalisée au Maroc peut aussi devoir y être déclarée, et c'est la convention fiscale entre ce pays et le Maroc qui évite la double imposition. Pour la France, renseignez-vous sur impots.gouv.fr ou auprès de votre conseiller ; pour les autres pays, auprès de votre administration fiscale. Je ne suis pas conseiller fiscal : je vous aide à réunir les pièces, pas à remplir votre déclaration.

Ce que je dis aux MRE qui vendent pour réinvestir

Beaucoup de vendeurs que j'accompagne ne vendent pas pour consommer le prix : ils veulent réinvestir, au Maroc dans une autre ville, ou à Dubaï. Mon ordre de travail est toujours le même :

• D'abord le net vendeur réel : prix, moins l'impôt (avec le minimum de 3 %), moins les frais de notaire et de mainlevée éventuelle.
• Ensuite la transférabilité : quelle part du prix peut repartir en devises, avec quelles pièces, en combien de temps.
• Enfin le projet suivant, chiffré avec ce net-là et pas avec le prix affiché.

Si le projet suivant est à Dubaï, les fonds partent de votre compte à l'étranger vers le compte séquestre du projet ou selon le circuit du Dubai Land Department, comme je l'explique dans transférer de l'argent pour acheter à Dubaï. Pour comparer sereinement les deux marchés, lisez investir à Dubaï ou au Maroc, et pour les projets disponibles, voyez investir à Dubaï avec Cevitas Real Estate, l'agence que j'ai cofondée.

Si vous restez au Maroc, n'oubliez pas que le prochain achat aura lui aussi ses frais : je les détaille dans les frais d'achat d'un bien au Maroc.

Les risques à garder en tête

Vendre depuis l'étranger expose à quelques pièges que je préfère nommer clairement :

• Un prix sous-déclaré dans l'acte : il réduit l'impôt sur le papier mais réduit aussi le montant transférable, et expose à un redressement. Je ne travaille jamais ainsi.
• Une procuration trop large ou mal rédigée, qui permet d'encaisser à votre place.
• Une succession non réglée ou des héritiers en désaccord : la vente reste bloquée tant que le titre n'est pas au nom de tous.
• Des règles qui changent : lois de finances et instructions des changes évoluent. Faites valider les chiffres par le notaire et votre banque l'année de la vente.

Mon rôle

Je suis courtier agréé par la RERA à Dubaï (BRN 83239), cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate (ORN 49294), et j'ai passé plus de vingt ans dans la finance avant l'immobilier. Pour un MRE qui vend au Maroc, je fais le travail de préparation : lecture du titre, liste des pièces pour le notaire et la banque, net vendeur chiffré, puis le projet de réinvestissement s'il y en a un. Toutes mes pages pour la diaspora sont réunies sur l'immobilier pour les Marocains du monde. Écrivez-moi avec votre acte d'achat : on commence par là.