Louer au Maroc quand on vit à l'étranger.

En bref

Les loyers d'un bien situé au Maroc sont imposables au Maroc, que le propriétaire y vive ou non. Pour un particulier, le régime de droit commun est celui des revenus fonciers : un abattement forfaitaire de 40 %, puis le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ce régime a changé plusieurs fois depuis la loi de finances 2023 : vérifiez toujours la version en vigueur l'année où vous louez.

• Abattement de 40 % sur le loyer brut, puis barème de l'IR, avec une première tranche à 0 % jusqu'à 40 000 dirhams de revenu net par an (Code général des impôts, version en vigueur depuis 2025)
• Locataire entreprise : retenue à la source de 10 % (loyers bruts annuels inférieurs à 120 000 dirhams) ou 15 % (à partir de 120 000 dirhams), qui n'est pas libératoire
• Option possible pour un taux libératoire de 20 % sur les loyers soumis à retenue, introduite par la loi de finances 2025
• Déclaration annuelle du revenu global avant le 1er mars de l'année suivante, avec un identifiant fiscal
• Transfert des loyers à l'étranger possible si l'achat a été financé en devises ou en dirhams convertibles, sur justificatifs

Un MRE paie-t-il l'impôt au Maroc sur ses loyers ?

Oui. Le bien est au Maroc, le revenu est de source marocaine : il est imposé au Maroc par la Direction générale des impôts. Les conventions fiscales signées par le Maroc avec la France, la Belgique, l'Espagne ou les Pays-Bas confirment en principe ce droit d'imposer pour le pays où se trouve l'immeuble. Votre pays de résidence peut aussi vous demander de déclarer ces loyers ; la convention organise alors l'élimination de la double imposition.

Résider à l'étranger ne vous donne donc ni un taux réduit ni une dispense de déclaration. En revanche, le calcul est le même que pour un propriétaire qui vit à Casablanca : c'est une bonne nouvelle, parce que le barème marocain épargne les petits loyers.

Comment l'impôt sur les loyers est calculé

Le point de départ est le loyer brut encaissé dans l'année, augmenté des charges que le locataire paie à votre place et diminué de celles que vous payez pour lui, selon les règles du Code général des impôts. On applique ensuite un abattement forfaitaire de 40 % : seuls 60 % du loyer brut forment le revenu net imposable. Cet abattement remplace la déduction des charges réelles ; vous ne déduisez pas en plus vos travaux, votre syndic ou vos intérêts d'emprunt.

Ce revenu net est ajouté à vos autres revenus de source marocaine et passe au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Depuis le 1er janvier 2025, le barème publié par la DGI est le suivant :

Pour un MRE dont les loyers sont le seul revenu imposable au Maroc, la conséquence est simple : tant que 60 % du loyer annuel reste sous 40 000 dirhams, soit environ 66 600 dirhams de loyers bruts par an, l'impôt est nul. La déclaration, elle, reste obligatoire.

Louer à une entreprise : la retenue à la source

Si votre locataire est une société, ou un professionnel imposé au résultat net réel ou simplifié, il doit retenir l'impôt sur chaque loyer et le verser au Trésor. Le taux est de 10 % du loyer brut si le total annuel est inférieur à 120 000 dirhams, et de 15 % à partir de 120 000 dirhams. Le locataire est dispensé de cette retenue lorsque les loyers annuels versés au même propriétaire ne dépassent pas 40 000 dirhams, ce qui ne les rend pas exonérés pour autant.

Cette retenue n'est pas libératoire : c'est un acompte. Vous déclarez quand même vos loyers au barème, la retenue s'impute sur l'impôt calculé et l'excédent vous est restitué. Avec un particulier comme locataire, il n'y a pas de retenue : vous déclarez et vous payez vous-même.

La loi de finances 2025 a ajouté une option : sur les loyers soumis à retenue, vous pouvez demander à être imposé à un taux libératoire de 20 % du loyer brut, sans abattement. La demande se fait par voie électronique auprès de la DGI, et une copie du récépissé est remise au locataire au moins 30 jours avant l'échéance du loyer suivant. Ces loyers sortent alors de votre déclaration annuelle.

Exemple chiffré : trois façons de louer le même appartement

Cas fictifs, pour un MRE installé en Belgique dont les loyers sont le seul revenu imposable au Maroc. Les calculs appliquent l'abattement de 40 % et le barème par tranches ci-dessus ; ils ignorent les charges refacturées et ne remplacent pas la déclaration.

Le cas B montre le piège de la retenue : 22 500 dirhams sont prélevés pendant l'année alors que l'impôt réel n'est que de 9 000 dirhams. Si vous ne déposez pas votre déclaration, vous ne récupérez pas les 13 500 dirhams. Le cas C montre que l'option à 20 % n'a de sens que pour ceux qui ont déjà de gros revenus au Maroc, imposés dans les tranches hautes du barème. Pour la plupart des MRE, elle coûte plus cher.

Déclarer depuis l'étranger, pas à pas

La déclaration se fait en ligne sur le portail de la DGI. Depuis l'étranger, l'ordre à suivre est toujours le même :

• Obtenir un identifiant fiscal (IF) au nom du propriétaire, avant le premier loyer, si vous n'en avez pas déjà un.
• Signer un bail écrit, avec date certaine, qui indique le loyer et les charges. C'est aussi la pièce que demandera votre banque pour transférer les loyers.
• Garder les relevés de loyers encaissés et, si le locataire est une entreprise, les attestations de retenue à la source.
• Déposer la déclaration du revenu global avant le 1er mars de l'année qui suit, et payer le solde éventuel. Les retards entraînent les pénalités prévues par le Code général des impôts.
• Conserver l'ensemble pendant dix ans.

Si vous confiez la gestion à un proche ou à une agence au Maroc, donnez-lui un mandat écrit et précisez qui déclare. Le propriétaire reste le redevable de l'impôt.

Une fois propriétaire, d'autres taxes locales s'ajoutent, dont la taxe de services communaux, selon la situation et l'usage du bien. Je les ai rassemblées avec les frais d'acquisition dans les frais d'achat d'un bien au Maroc.

Prêter l'appartement à la famille : est-ce imposable ?

Beaucoup de MRE ne louent pas : ils laissent l'appartement à leurs parents, à un frère ou à un cousin. Le Code général des impôts vise aussi la valeur locative des immeubles mis gratuitement à la disposition de tiers. Le logement prêté gratuitement à vos ascendants ou à vos descendants pour leur habitation principale échappe à cette imposition ; un prêt à un frère, une sœur ou un ami peut, lui, être imposé sur une valeur locative estimée, après le même abattement de 40 %.

Ce point a aussi un effet à la revente : un logement occupé gratuitement par le conjoint, les ascendants ou les descendants peut garder le statut d'habitation principale, alors qu'un logement loué le perd pour la période de location. Je l'explique avec un exemple chiffré dans MRE : vendre un bien au Maroc, impôt et transfert du prix.

Faire repartir les loyers à l'étranger

Selon l'Office des Changes, les revenus d'un investissement réalisé par un MRE au Maroc sont transférables lorsque l'investissement a été financé en devises ou en dirhams convertibles. Pour des loyers, la banque demande en pratique le certificat de propriété, le bail couvrant la période concernée, la preuve du financement en devises et les justificatifs du paiement des impôts sur ces loyers.

Si l'appartement a été payé avec des dirhams gagnés au Maroc ou a été reçu en héritage, les loyers restent en principe au Maroc. C'est la même logique que pour le prix de vente, et c'est pourquoi je répète à chaque MRE qui achète : payez depuis l'étranger, en devises, et gardez chaque bordereau. Mon guide acheter au Maroc depuis l'étranger détaille ce circuit.

Mon avis de financier : louer à l'année ou garder pour l'été ?

Je ne réponds jamais à cette question sans trois chiffres : le loyer net après impôt et charges, le nombre de semaines où la famille utilise vraiment le bien, et l'horizon de revente. Mon raisonnement tient en trois points :

• Si la famille occupe le bien plusieurs semaines par an et que la revente est probable dans les cinq à dix ans, la location à l'année peut coûter plus cher qu'elle ne rapporte, à cause de l'exonération perdue à la revente.
• Si le bien est vide toute l'année et que la vente n'est pas à l'horizon, un bail à l'année, déclaré, avec un locataire solvable, est souvent la solution la plus saine.
• La location courte durée aux touristes demande une gestion sur place et le respect des règles locales d'hébergement ; depuis l'étranger, elle se gère rarement seul.

Certains de mes clients comparent ensuite ce rendement avec celui d'un appartement loué aux Émirats, où les revenus locatifs des particuliers ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. Ce n'est pas le même marché ni le même risque : je mets les deux côte à côte dans investir à Dubaï ou au Maroc, et les projets disponibles aux Émirats sont présentés par Cevitas Real Estate, pour investir à Dubaï.

Les risques à garder en tête

Louer depuis l'étranger expose à quelques pièges que je préfère nommer clairement :

• Un loyer non déclaré : il expose à un redressement avec pénalités, et il rend les loyers impossibles à transférer officiellement.
• Un bail sans date certaine ou sans écrit : difficile à faire valoir contre un locataire défaillant, et refusé par la banque pour un transfert.
• Une retenue à la source jamais récupérée, faute de déclaration.
• Une double déclaration oubliée dans le pays de résidence : renseignez-vous auprès de votre administration fiscale, par exemple sur impots.gouv.fr pour la France.
• Des règles qui bougent : la fiscalité des loyers a été modifiée par les lois de finances 2023 et 2025. Faites valider chaque année par un comptable ou un conseiller fiscal au Maroc. Je ne suis pas conseiller fiscal.

Mon rôle

Je suis courtier agréé par la RERA à Dubaï (BRN 83239), cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate (ORN 49294), avec plus de vingt ans dans la finance avant l'immobilier. Pour un MRE qui hésite entre louer, prêter ou vendre son bien au Maroc, je fais le calcul complet : loyer net, impôt, effet sur la revente, transférabilité. Mes pages pour la diaspora sont réunies sur l'immobilier pour les Marocains du monde. Écrivez-moi avec votre acte d'achat et le loyer envisagé.