Investir à Dubaï, depuis la Tunisie.

En bref

Un Tunisien peut acheter en pleine propriété à Dubaï. La vraie question est celle des fonds : un résident de Tunisie relève de la réglementation des changes tunisienne, sous l'autorité de la Banque centrale de Tunisie ; un Tunisien résidant à l'étranger paie depuis son pays de résidence.

• Pleine propriété dans les zones freehold de Dubaï
• Résident en Tunisie : règles de la Banque centrale de Tunisie d'abord
• Tunisiens à l'étranger : paiement depuis le pays de résidence
• Achat entièrement à distance

Ce que permet la loi à Dubaï

Un ressortissant tunisien peut acheter en pleine propriété (freehold) dans les zones de Dubaï ouvertes aux étrangers, en vertu de la loi n° 7 de 2006 sur l'enregistrement foncier. Il ne faut ni résidence aux Émirats, ni société locale, ni associé : un passeport valide suffit pour réserver.

Le titre de propriété, ou sur plan le certificat Oqood, est enregistré à votre nom au Dubai Land Department. Sur plan, vos versements vont sur le compte séquestre du projet, contrôlé par la RERA en application de la loi n° 8 de 2007, et sont libérés au promoteur selon l'avancement des travaux. Le cadre complet est dans mon guide pour investir à Dubaï.

Sur plan ou bien livré, et les frais

Sur plan, le paiement s'étale pendant la construction et la commission de l'agence est payée par le promoteur ; un bien livré se loue tout de suite, avec une commission d'agence habituellement de 2 % du prix. Voir acheter sur plan à Dubaï et acheter en revente.

Le principal frais d'acquisition est celui du Dubai Land Department : 4 % du prix, plus des frais administratifs fixes. Ensuite viennent les charges de copropriété annuelles, approuvées par la RERA. Tout est chiffré dans les frais d'achat à Dubaï. Avec un patrimoine immobilier d'au moins 2 millions AED, le Golden Visa de 10 ans peut être demandé.

Résident en Tunisie : la Banque centrale d'abord

En Tunisie, les opérations en devises et les investissements à l'étranger des résidents sont encadrés par la réglementation des changes, sous l'autorité de la Banque centrale de Tunisie. Acquérir un bien à l'étranger à partir de fonds situés en Tunisie demande, en principe, une autorisation de la Banque centrale.

C'est donc la première étape : vérifier avec votre banque et, si nécessaire, auprès de la Banque centrale, les règles en vigueur pour votre situation. Un projet de nouveau code des changes a été annoncé : on vérifie toujours le texte en vigueur, et je ne vous propose aucun projet avant que votre circuit de paiement soit conforme.

Tunisiens résidant à l'étranger

Si vous vivez en France, au Canada, en Allemagne, en Italie ou dans le Golfe, vous payez depuis votre banque dans votre pays de résidence, et vous suivez ses règles déclaratives. Voir depuis la France, depuis le Canada, depuis l'Italie ou, si vous vivez déjà aux Émirats, acheter à Dubaï quand on vit aux Émirats.

Le dirham émirati est arrimé au dollar à 3,6725 AED pour 1 USD : le coût de chaque échéance suit le cours de votre devise de paiement face au dollar.

Payer dans les règles

Quel que soit votre pays, l'argent va toujours vers un compte identifié : le compte séquestre du projet pour un achat sur plan, ou le circuit prévu par le DLD pour un bien livré, jamais un compte personnel. Gardez les justificatifs d'origine des fonds. Le détail : payer son bien à Dubaï depuis l'étranger.

Tout faire à distance

Dubaï a trois heures d'avance sur Tunis toute l'année. Nous échangeons en visio, en français, en arabe ou en anglais. Le contrat d'un bien sur plan se signe en général électroniquement.

Pour un bien livré, un mandataire muni d'une procuration conforme aux exigences du DLD peut signer pour vous. Voir acheter à Dubaï à distance.

Côté fiscal

Les Émirats ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Votre pays de résidence fiscale peut imposer les revenus d'un bien à l'étranger : un conseiller fiscal de votre pays valide votre situation. Je ne donne pas de conseil fiscal.

Les étapes, dans l'ordre

L'ordre fait toute la différence : circuit de paiement d'abord, choix du bien ensuite, réservation enfin.

• Un appel pour cadrer l'objectif : revenu locatif, usage familial, Golden Visa, transmission
• La vérification du circuit de paiement depuis votre banque, avec les règles de la Banque centrale de Tunisie si vous résidez en Tunisie
• Une sélection courte de biens, avec visites vidéo et documents officiels
• La réservation, puis le contrat (SPA), signé le plus souvent en ligne
• L'enregistrement au DLD : Oqood sur plan, titre de propriété pour un bien livré
• Le suivi des échéances, la remise des clés et la mise en location si vous le souhaitez

Parlons de votre projet

Je suis Marocain, installé à Dubaï, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate, agence agréée par la RERA, après plus de vingt ans dans la finance. Je travaille en français et en arabe avec des familles du Maghreb, en Tunisie comme à l'étranger. Pour le côté agence, la page investir dans l'immobilier à Dubaï avec Cevitas Real Estate présente l'équipe et les biens.

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