Vendere a Dubai, sereni, anche da lontano.

Vendere a distanza: un processo ben definito

A Dubai la vendita di un immobile segue un percorso chiaro, organizzato dal Dubai Land Department. Il venditore non deve per forza essere presente: con una buona preparazione e un agente autorizzato, molti dei miei clienti vendono restando a Milano, a Napoli o a Marrakech.

Il punto di partenza è sempre il vostro obiettivo. Ogni progetto di vendita è diverso, e il calendario si costruisce attorno alla vostra vita, non il contrario.

Volete liberare capitale per un nuovo progetto, Volete liberare capitale per un nuovo progetto, reinvestire a Dubai, finanziare un acquisto in Marocco? La risposta influenza i tempi della vendita, il prezzo che accettate e il modo in cui farete rientrare i fondi.

La valutazione: partire dal mercato reale

Una buona vendita comincia con una valutazione onesta. Per stimare il valore del vostro immobile guardo le transazioni registrate per unità comparabili nello stesso edificio o nella stessa zona, lo stato dell'appartamento, la vista, il piano, e la situazione locativa: libero o affittato.

Il DLD mette a disposizione strumenti ufficiali per consultare le transazioni registrate, che permettono di confrontare la stima con dati pubblici. Il mio obiettivo è darvi un intervallo realistico e una strategia di prezzo coerente con i vostri tempi, non una cifra di comodo.

La valutazione è anche il momento di preparare l'immobile. Piccoli lavori di manutenzione, una pulizia professionale e buone fotografie fanno una differenza reale nella percezione degli acquirenti. Se l'appartamento è vuoto e voi siete in Italia, organizziamo questi interventi a distanza, con preventivi scritti e foto prima e dopo. In parallelo raccogliamo i documenti che serviranno a ogni passaggio.

• Copia del title deed (o dell'Oqood se l'immobile è in costruzione)
• Passaporti di tutti i proprietari
• Ultime ricevute delle spese condominiali
• Contratto di affitto Ejari, se l'immobile è affittato
• Lettera della banca con il residuo del mutuo, se presente

Il mandato a un agente autorizzato RERA

Per mettere in vendita l'immobile si firma un mandato con un'agenzia autorizzata dalla RERA. Questo mandato permette di pubblicare l'annuncio in modo conforme, con le informazioni verificate sulla proprietà. Con Cevitas Real Estate, la mia agenzia autorizzata RERA a Dubai, gestiamo annuncio, visite, negoziazione e coordinamento delle formalità.

Per una rivendita la commissione d'agenzia è di norma il 2% del prezzo. L'importo e chi lo sostiene sono confermati per iscritto nel mandato, prima di qualsiasi impegno. Se l'appartamento è affittato, organizziamo le visite nel rispetto dell'inquilino e dei termini del contratto Ejari.

Dall'accordo al trasferimento: le tappe

Quando trovate un acquirente, le condizioni della vendita sono fissate in un contratto sul modello previsto dalla RERA: prezzo, acconto, data di trasferimento, ripartizione delle spese. Seguono le formalità che portano al trasferimento della proprietà presso un ufficio fiduciario (trustee office) del DLD.

• Valutazione e scelta della strategia di prezzo
• Firma del mandato con un'agenzia autorizzata RERA
• Accordo con l'acquirente su un contratto conforme al modello RERA
• Richiesta del certificato di non obiezione (NOC) al promotore
• Estinzione o trasferimento dell'eventuale mutuo
• Trasferimento della proprietà presso un trustee office del DLD
• Incasso del prezzo e consegna delle chiavi e delle tessere d'accesso

Il NOC del promotore e le spese condominiali

Prima del trasferimento, il venditore ottiene dal promotore un certificato di non obiezione, il NOC (No Objection Certificate). Il promotore lo rilascia quando la situazione dell'unità è in regola, in particolare per quanto riguarda le spese condominiali gestite tramite il sistema Mollak.

Per questo consiglio sempre di tenere aggiornati i pagamenti condominiali anche quando si vive lontano: è il modo più semplice per non rallentare la vendita. Il funzionamento è spiegato nella guida alle spese condominiali a Dubai. Per un immobile ancora in costruzione, la rivendita prima della consegna segue le condizioni scritte nel vostro contratto SPA.

Mutuo in corso e immobile affittato

Se l'immobile è gravato da un mutuo, questo va estinto o trasferito al momento della vendita. In pratica, la banca rilascia una lettera con l'importo residuo e il saldo viene regolato nell'ambito del trasferimento, spesso con il prezzo pagato dall'acquirente. Ogni banca ha la propria procedura: la contatto con voi in anticipo per evitare ritardi.

Se l'immobile è affittato, può essere venduto con l'inquilino in casa. Il contratto registrato tramite Ejari e i suoi termini vanno comunicati all'acquirente, e ogni passaggio deve rispettare i diritti dell'inquilino secondo le regole in vigore a Dubai. Ne parlo anche nella guida su come affittare il vostro immobile a Dubai.

Far rientrare i fondi in Italia o in Marocco

Una volta incassato il prezzo in dirham, potete mantenerlo negli Emirati per un nuovo progetto o trasferirlo verso il vostro conto. Il dirham è ancorato al dollaro statunitense a 3,6725 AED per USD: per chi converte in euro, l'effetto cambio è quello tra euro e dollaro al momento del trasferimento.

Per i marocchini che vivono all'estero e vogliono destinare i fondi a un progetto in Marocco, i conti in dirham convertibili seguono regole proprie dell'Office des Changes, da verificare prima. I residenti in Marocco verificano anch'essi le regole dell'Office des Changes applicabili al rimpatrio. Sul piano fiscale, la plusvalenza può essere soggetta a imposta nel vostro paese di residenza: il vostro commercialista in Italia valida la situazione, come spiego nella guida sulla fiscalità di un immobile a Dubai.

Se state pensando di reinvestire in Marocco, la guida su come comprare in Marocco dall'estero descrive il percorso con titolo fondiario, notaio e procura consolare.

Prepariamo la vostra vendita

Una vendita ben preparata è una vendita più serena: documenti pronti, spese condominiali in regola, mutuo anticipato, strategia di prezzo chiara. Con Cevitas Real Estate coordino ogni passaggio e vi tengo aggiornati per iscritto, ovunque viviate.

Se state valutando di vendere, prenotate una chiamata gratuita di 30 minuti. Faremo il punto sul valore del vostro immobile, sui tempi realistici e su cosa fare dei fondi dopo la vendita.