Pagare un immobile a Dubai, in sicurezza, dall'estero.

Il principio: ogni somma al posto giusto

Comprare a Dubai vivendo in Italia o in Marocco significa quasi sempre pagare con un bonifico internazionale. È un'operazione semplice, a condizione di rispettare una regola chiara: il denaro va solo sul conto indicato nel contratto, con un riferimento preciso, e ogni pagamento lascia una traccia.

Per un acquisto su carta, il conto indicato è il conto vincolato (escrow) del progetto, previsto dalla Legge n. 8 del 2007. Per un bene in rivendita, i fondi transitano secondo la procedura del trasferimento presso un ufficio fiduciario del Dubai Land Department. In nessun caso il pagamento va su un conto personale, né su quello di un intermediario.

Prima di ogni bonifico, confronto con il cliente il nome del beneficiario, il numero di conto e il riferimento con quelli che figurano nel contratto. Se ricevete un'email che annuncia un cambio di coordinate bancarie, fermatevi e verificate per telefono con un interlocutore noto: è una buona abitudine che protegge da ogni malinteso.

Residenti in Marocco: prima le regole dell'Office des Changes

Se risiedete in Marocco, gli investimenti all'estero sono soggetti alle regole sui cambi dell'Office des Changes. Prima di qualsiasi trasferimento verso Dubai, occorre verificare ciò che queste regole prevedono per la vostra situazione. È il primo passo, prima ancora di prenotare un immobile.

Non do indicazioni generiche su questo punto, perché le regole vanno lette nella loro versione in vigore e applicate al caso concreto. Il sito ufficiale dell'Office des Changes è il riferimento, e la vostra banca in Marocco può accompagnarvi nella procedura.

Una volta chiarito questo punto, il resto del percorso, a Dubai, è identico a quello di un acquirente che vive in Europa: stesso conto escrow, stessa registrazione, stessa documentazione.

Marocchini in Italia: il bonifico dalla vostra banca

Se vivete in Italia, pagate in genere con fondi detenuti presso la vostra banca italiana, tramite un bonifico internazionale verso il conto indicato. Il bonifico viaggia in euro o in un'altra valuta secondo le istruzioni del contratto, e la conversione avviene presso la vostra banca o presso quella di destinazione.

Prima del primo pagamento, conviene informare la banca del progetto: importo, destinazione, calendario. Così le verifiche interne si svolgono con calma, senza ritardi rispetto alle scadenze. Per i marocchini che hanno anche risparmi in Marocco in dirham convertibili, le regole dell'Office des Changes indicano come questi fondi possono essere utilizzati.

Chiedete alla banca anche le commissioni e il tasso di cambio applicati ai bonifici internazionali, e il tempo medio di accredito. Così potete pianificare ogni rata con qualche giorno di anticipo rispetto alla scadenza contrattuale.

Il cambio: dirham, dollaro ed euro

Il dirham degli Emirati è ancorato al dollaro statunitense, a 3,6725 dirham per dollaro, secondo la Banca Centrale degli Emirati. Per chi paga in euro, il costo finale di ogni rata dipende quindi dal cambio tra euro e dollaro al momento del bonifico.

Su un acquisto su carta con pagamenti scaglionati nel tempo, questo effetto si ripete a ogni scadenza. Non è un motivo di preoccupazione, ma un elemento da integrare nel budget: suggerisco sempre di prevedere un margine. Il calendario delle rate è spiegato nella guida piano di pagamento off-plan.

Alcuni clienti preferiscono convertire una parte dei fondi in anticipo, altri pagano rata per rata. Non do consigli di cambio: indico solo che la scelta va fatta consapevolmente, eventualmente con la propria banca, e integrata nel budget complessivo del progetto.

Origine dei fondi e verifiche antiriciclaggio

In ogni acquisto immobiliare a Dubai, gli attori coinvolti applicano procedure di conoscenza del cliente (KYC) e di prevenzione del riciclaggio. Lo stesso vale per la vostra banca in Italia o in Marocco. Vi verranno chiesti documenti che attestano la vostra identità e la provenienza del denaro.

Per un marocchino in Italia, la provenienza dei fondi è spesso semplice da documentare: risparmi accumulati con il lavoro, una vendita immobiliare, un'eredità familiare. L'importante è che il percorso del denaro sia leggibile, dal conto di origine fino al conto indicato nel contratto, senza passaggi intermedi difficili da spiegare.

È una procedura normale, che protegge tutti. Prepararla in anticipo evita ritardi proprio nel momento in cui una scadenza si avvicina. Ecco i documenti che chiedo di raccogliere fin dall'inizio.

• Passaporto valido e, se pertinente, permesso di soggiorno in Italia
• Prova di indirizzo recente
• Giustificativi dell'origine dei fondi: buste paga, risparmi, vendita di un bene, eredità
• Estratti conto che mostrano il percorso del denaro
• Contratto di compravendita o modulo di prenotazione con i dati del conto
• Ricevute di ogni bonifico e conferme di ricezione

Conservare tutto, per la banca e per il fisco

Ogni bonifico va conservato con la relativa conferma: è la prova del pagamento verso il promotore o il venditore, ma anche un documento utile per la vostra banca e per la vostra dichiarazione fiscale nel paese di residenza. Chi vive in Italia ha obblighi dichiarativi propri per i beni detenuti all'estero: un consulente fiscale italiano vi indica cosa vi riguarda.

Consiglio di nominare i file in modo coerente, per data e per tappa, e di conservarne una copia in un luogo sicuro accessibile anche ai familiari interessati. Sembra un dettaglio, ma anni dopo, alla rivendita o in una successione, fa una grande differenza.

Organizzo con ogni cliente un dossier unico: contratto, ricevute, iscrizione Oqood o title deed, ricevute delle spese DLD. È questo dossier che servirà alla consegna, alla rivendita e alla dichiarazione. Sulla dimensione fiscale, leggete fiscalità immobiliare a Dubai per i marocchini.

Tutto a distanza, con ordine

Tutta questa organizzazione si gestisce a distanza, dall'Italia come dal Marocco. Ne parlo in dettaglio nella guida comprare a Dubai a distanza, e trovate il riepilogo dei costi nella guida costi di acquisto a Dubai.

Per i pagamenti più importanti, come l'acconto alla prenotazione o la rata finale alla consegna, verifico con il cliente l'avvenuta ricezione e conservo la conferma del promotore o dell'ufficio fiduciario. È una semplice abitudine che chiude ogni tappa in modo pulito.

Se volete preparare i vostri pagamenti con me, prenotate una chiamata gratuita di 30 minuti o richiedete la vostra tabella di marcia: costruiamo insieme il calendario, la lista dei documenti e le verifiche da fare prima del primo bonifico.