Verificare un costruttore a Dubai, prima del primo bonifico.

Perché la verifica viene prima della scelta

Quando si compra su carta, si compra un progetto prima di un immobile. Il valore del vostro acquisto dipende dalla serietà del promotore, dal rispetto del calendario e dalla qualità della consegna. Per chi vive in Italia o in Marocco, lontano dal cantiere, questo lavoro di verifica è ancora più importante.

Il mio approccio è sempre lo stesso: separare ciò che è dimostrabile da ciò che è promesso. Le date annunciate, le finiture mostrate in un appartamento campione, i servizi previsti nel complesso sono elementi importanti, ma vanno ritrovati nel contratto e confrontati con i dati ufficiali del progetto.

La buona notizia è che Dubai ha costruito un quadro chiaro per proteggere gli acquirenti su carta, con registri pubblici e strumenti ufficiali. Non serve affidarsi alle impressioni: si possono controllare fatti concreti. Questa guida vi mostra quali.

Per i miei clienti in Italia o in Marocco, questi controlli sono la base di ogni raccomandazione. Non propongo un progetto prima di averli fatti, e condivido il risultato per iscritto, in modo che possiate rileggerlo con la vostra famiglia o il vostro consulente.

Registrazione del promotore e del progetto

Il primo controllo riguarda la registrazione. Il promotore e il progetto devono essere registrati presso il Dubai Land Department e la RERA, l'autorità di regolazione del settore immobiliare. Un progetto regolarmente registrato ha un numero identificativo e figura nei sistemi ufficiali.

Questo controllo è rapido e non richiede competenze tecniche. Lo faccio con ogni cliente, anche per i progetti dei promotori più conosciuti: la verifica non è un segno di diffidenza, è semplicemente il metodo.

Verifico che il nome del progetto, il lotto e il promotore corrispondano esattamente a quanto indicato nei documenti commerciali e nel contratto. Una semplice incoerenza di nome o di numero è un punto da chiarire prima di andare avanti.

Controllo anche la coerenza tra la documentazione commerciale e il progetto registrato: superfici, numero di piani, data di consegna annunciata. Le brochure sono utili per farsi un'idea, ma è il contratto, insieme ai dati ufficiali, che fa fede.

Il conto escrow, cuore della protezione

La Legge n. 8 del 2007 prevede che i pagamenti degli acquirenti su carta siano versati su un conto vincolato (escrow) aperto per il progetto. Il denaro viene poi liberato al promotore in funzione dell'avanzamento dei lavori, sotto il controllo della RERA.

In pratica, ogni pagamento deve andare sul conto escrow del progetto indicato nel contratto, mai su un conto personale né su quello di un intermediario. Prima di ogni bonifico confronto i dati bancari con quelli del contratto e con le informazioni ufficiali del progetto. Ho dedicato una guida a questo tema: come pagare un immobile a Dubai dall'estero.

Dubai REST e il registro Oqood

L'app ufficiale Dubai REST, del Dubai Land Department, permette di consultare informazioni sui progetti e di seguirne l'avanzamento. È uno strumento prezioso per chi vive lontano: potete verificare voi stessi lo stato del cantiere invece di affidarvi solo alle comunicazioni commerciali.

Vi consiglio di installarla fin dalla prenotazione e di consultarla a ogni scadenza di pagamento: vedere il cantiere avanzare rende ogni rata più serena, e vi permette di porre domande precise al promotore se qualcosa non vi è chiaro.

Dopo la firma, la vendita viene iscritta nel registro provvisorio Oqood. È questa iscrizione che rende il vostro diritto opponibile prima della consegna. Chiedo sempre la conferma dell'iscrizione e ne conservo una copia nel dossier del cliente.

Alla consegna, dopo il pagamento finale e la registrazione presso il Dubai Land Department, l'Oqood lascia il posto al title deed definitivo. Prima di accettare le chiavi, l'ispezione finale (snagging) permette di segnalare al promotore eventuali difetti da correggere.

Lo storico delle consegne

Oltre ai registri, guardo il percorso del promotore: quanti edifici ha già consegnato, con quale qualità di finiture, come vivono oggi quei palazzi. Un edificio consegnato da qualche anno racconta molto sulla manutenzione, sulla gestione condominiale e sulla soddisfazione dei residenti.

Quando posso, visito i progetti già consegnati o li faccio visitare in video ai clienti che vivono all'estero. È un modo concreto di farsi un'idea, ben più eloquente di un rendering.

Guardo infine le spese condominiali degli edifici già consegnati dallo stesso promotore, pubblicate nel RERA Service Charge Index e gestite tramite il sistema Mollak. Danno un'indicazione utile sul livello di servizio e sui costi che vi attendono dopo la consegna.

Le clausole del contratto da leggere con attenzione

Il contratto di compravendita (SPA, Sale and Purchase Agreement) fissa i diritti e gli obblighi di entrambe le parti. Lo leggo con ogni cliente prima della firma, soffermandomi su alcuni punti.

• Identificazione esatta dell'unità: numero, piano, superficie, planimetria allegata
• Calendario dei pagamenti e conto escrow su cui versarli
• Data di consegna prevista e clausole in caso di variazione
• Specifiche di finitura e tolleranze sulla superficie
• Condizioni di rivendita prima della consegna, se previste
• Spese a carico dell'acquirente: tassa DLD del 4% e spese amministrative
• Procedura di consegna e ispezione finale (snagging)

Il ruolo di un'agenzia con licenza

Un'agenzia con licenza RERA lavora nel quadro regolamentato di Dubai. Con Cevitas Real Estate verifico questi punti per ogni progetto che propongo, e lo faccio per iscritto. Per un acquisto su carta, la commissione dell'agenzia è pagata dal promotore: voi pagate il prezzo del promotore.

Per un acquisto in rivendita, la commissione è di solito il 2% del prezzo. In entrambi i casi, tutto viene confermato per iscritto prima di ogni impegno: è una regola che applico senza eccezioni.

Trovate il percorso completo di un acquisto su carta nella guida comprare su carta a Dubai, e il calendario dei pagamenti spiegato nella guida piano di pagamento off-plan.

Verifichiamo insieme il vostro progetto

Avete già individuato un progetto, o volete una selezione verificata? Vi propongo una chiamata gratuita di 30 minuti per esaminare insieme i documenti e i punti di controllo.

Prenotate la chiamata o richiedete la vostra tabella di marcia. Per i punti di attenzione più comuni, leggete anche i punti da controllare prima di comprare a Dubai.