Vender tu vivienda en Dubái, sin viajar.

Antes de vender: aclarar el objetivo

Vender es una decisión patrimonial, no solo una operación. ¿Quieres recuperar capital para otro proyecto, reequilibrar tu patrimonio entre Dubái y Marruecos, o simplemente cerrar un ciclo? La respuesta orienta el calendario, el precio de salida y el tipo de comprador al que te diriges.

Conviene también reunir desde el principio los documentos básicos: escritura de propiedad del Dubai Land Department, pasaporte, contrato de alquiler en vigor si la vivienda está alquilada, situación de los gastos de comunidad y, si procede, datos de tu hipoteca.

Si la vivienda está alquilada, revisa el contrato registrado en Ejari: fecha de vencimiento, condiciones de renovación y derechos del inquilino. Vender una vivienda alquilada es perfectamente posible y puede interesar a un inversor; vender una vivienda libre interesa también a quien quiere vivir en ella. Son dos públicos distintos y dos estrategias distintas.

• Escritura de propiedad (title deed) o, para una compra sobre plano, contrato e inscripción Oqood
• Pasaporte en vigor
• Contrato de alquiler registrado en Ejari, si hay inquilino
• Estado de los gastos de comunidad
• Datos de la hipoteca, si la hay

La valoración

Un buen precio de salida se basa en hechos: las transacciones registradas en el Dubai Land Department para viviendas comparables, el estado de tu unidad, su orientación, la planta, las vistas y la oferta en venta en ese momento en el mismo edificio y en la zona.

No te daré aquí cifras genéricas, porque cada vivienda es un caso. Lo que hago es preparar una valoración argumentada, con las referencias en las que se apoya, para que decidas con conocimiento de causa y puedas defender tu precio ante los compradores.

Una valoración también ayuda a decidir el momento. A veces conviene esperar a la renovación del inquilino, a la entrega de un proyecto vecino o al final de unas obras en el edificio. Otras veces, el contexto aconseja vender sin demora. Lo hablamos con datos, sin presión.

La comercialización con un agente con licencia

En Dubái, la intermediación inmobiliaria está regulada: el agente y la agencia deben tener licencia de la RERA. El mandato de venta se formaliza por escrito, y en una reventa la comisión de la agencia suele ser del 2 % del precio, confirmada por escrito antes de cualquier compromiso.

La comercialización incluye fotos de calidad, una descripción precisa, la difusión en los canales adecuados y la organización de las visitas. Si la vivienda está alquilada, las visitas se coordinan con el inquilino respetando sus derechos, y el contrato en vigor se tiene en cuenta en la venta.

Desde España, con dos o tres horas de diferencia según la época, sigues cada etapa por videollamada y recibes un informe de las visitas y las ofertas.

El NOC del promotor y la hipoteca

Antes de la transferencia, el vendedor obtiene del promotor un certificado de no objeción (No Objection Certificate, NOC). Confirma que no hay importes pendientes con el promotor, especialmente gastos de comunidad, y autoriza la transferencia. Estar al día en Mollak facilita este paso.

Si tu vivienda tiene una hipoteca, debe cancelarse o transferirse en el momento de la venta. El banco emite un certificado de deuda pendiente, y la cancelación se coordina con el pago del comprador el día de la transferencia. Cuanto antes se contacte con el banco, más fluido es el proceso.

Si vendes una vivienda comprada sobre plano antes de la entrega, las condiciones las fija tu contrato con el promotor, que puede exigir un porcentaje mínimo pagado antes de autorizar la cesión. Revisa tu SPA desde el principio. Lo recuerdo en la compra sobre plano en Dubái.

La transferencia en el DLD

La transferencia de propiedad se realiza en una oficina de trustee registrada ante el Dubai Land Department. Vendedor y comprador, o sus representantes, firman, se efectúan los pagos y el DLD emite la nueva escritura a nombre del comprador. Es un procedimiento ordenado y seguro.

Los pagos del comprador se realizan según las modalidades aceptadas por la oficina de trustee, y la cancelación de la hipoteca, si la hay, se liquida en el mismo acto. Al terminar, el vendedor deja de ser propietario y el comprador recibe su escritura: no hay periodo intermedio de incertidumbre.

Si no puedes estar en Dubái ese día, puedes hacerte representar mediante un poder preparado según las formalidades exigidas por el DLD. Hay que anticiparlo, porque la legalización de un documento desde España o desde Marruecos lleva tiempo. Más detalles en las operaciones a distancia en Dubái.

Enviar el dinero a España o a Marruecos

Tras la venta, el producto se abona en una cuenta a tu nombre. Desde allí, puedes transferirlo a tu cuenta en España o en Marruecos. Conserva todos los documentos de la venta y de la transferencia: tu banco puede pedirlos, y los necesitarás para tu declaración.

Si repatrías fondos a Marruecos siendo marroquí residente en el extranjero, los fondos pueden mantenerse en dírhams convertibles, según las normas de la Office des Changes. Es útil si piensas reinvertir en Marruecos: la guía sobre comprar en Marruecos desde el extranjero te orienta.

En el plano fiscal, los EAU no aplican impuesto sobre la renta de las personas físicas, pero la plusvalía puede tributar en tu país de residencia fiscal según sus normas y los convenios aplicables. Valida tu caso con un asesor fiscal en España antes de firmar la venta. Lo resumo en fiscalidad de una vivienda en Dubái.

Preparemos tu venta

Con Cevitas Real Estate, mi agencia con licencia RERA en Dubái, acompaño a propietarios marroquíes en cada etapa de la venta: valoración, comercialización, NOC, hipoteca y transferencia en el DLD. Todo se confirma por escrito y se sigue a distancia.

Reserva una llamada gratuita de 30 minutos para valorar tu vivienda y fijar un calendario. Si quieres reinvertir después, descubre los servicios que ofrezco en Dubái y en Marruecos.