Verificar un promotor antes de pagar.

Un marco pensado para proteger al comprador

Cuando se compra sobre plano a miles de kilómetros, desde Valencia o desde Fez, es natural querer certezas. Dubái ha construido para ello un marco preciso: la Ley n.º 8 de 2007 establece que los pagos de los compradores van a una cuenta de garantía (escrow) del proyecto, y que esos fondos se liberan al promotor según el avance de la obra, bajo la supervisión de la RERA.

La venta se inscribe además en el registro provisional Oqood del Dubai Land Department. Este conjunto de reglas es una gran fortaleza del mercado. Mi trabajo consiste en comprobar, proyecto por proyecto, que todo está en su sitio.

Esta guía no está pensada para inquietarle, sino al contrario: cuando se conocen los puntos a comprobar, comprar sobre plano desde España o desde Marruecos se convierte en un proceso claro, en el que cada etapa deja un documento oficial.

Primer punto: el registro del promotor y del proyecto

Un promotor que vende sobre plano en Dubái está registrado ante el Dubai Land Department, y cada proyecto tiene su propio registro y su número. Antes de cualquier reserva, compruebo que el proyecto figura como registrado y que los datos (nombre, ubicación, promotor) coinciden con lo que se le presenta.

Estas verificaciones se hacen a través de los canales oficiales del Dubai Land Department. Es un paso rápido, pero es la base de todo lo demás.

Segundo punto: la cuenta de garantía (escrow)

Cada proyecto sobre plano dispone de una cuenta de garantía abierta a su nombre. Sus pagos deben ir siempre a esa cuenta, y nunca a una cuenta personal ni a la de un intermediario. Es la regla más sencilla y la más importante.

Este mecanismo protege su dinero durante toda la obra: los fondos no se liberan de golpe, sino a medida que la construcción avanza, con el control de la RERA. Es una de las razones por las que el mercado sobre plano de Dubái inspira confianza a compradores de todo el mundo.

Los datos bancarios de la cuenta escrow figuran en los documentos oficiales del proyecto y en el contrato. Antes de cada transferencia, compruebo que coinciden. Lo detallo en mi guía sobre cómo transferir el dinero para comprar en Dubái.

Tercer punto: Dubai REST y Oqood

La aplicación oficial Dubai REST, del Dubai Land Department, permite consultar información sobre proyectos y seguir su avance. Para un comprador que vive en España o en Marruecos, es una forma muy concreta de ver cómo progresa la obra sin depender de terceros.

Una vez firmada la compra, el promotor la inscribe en el Oqood, el registro provisional de las ventas sobre plano. Usted recibe el certificado correspondiente: es el documento que acredita su derecho antes de la entrega de llaves.

• Proyecto registrado en el DLD, con su número
• Pagos solo a la cuenta escrow del proyecto
• Avance de obra consultable en Dubai REST
• Venta inscrita en el Oqood y certificado recibido
• Historial de entregas del promotor revisado
• Contrato SPA leído cláusula por cláusula

Cuarto punto: el historial del promotor

Más allá de lo administrativo, miro lo que el promotor ya ha entregado: edificios terminados, calidad de los acabados, gestión de los espacios comunes una vez habitados, respeto de los calendarios anunciados. Un recorrido por proyectos entregados dice mucho más que un folleto.

Para un primer inversor, privilegio promotores con varios proyectos ya entregados en Dubái. No es una regla absoluta, pero reduce las incertidumbres en una compra que se hace a distancia.

Cuando un promotor es más reciente, no lo descarto: pido más información sobre el equipo, la financiación del proyecto y el avance real de la obra, y lo comparo con alternativas. La decisión final siempre es suya, pero con todos los elementos sobre la mesa.

Quinto punto: el contrato de compraventa (SPA)

El Sales and Purchase Agreement fija todo: precio, calendario de pagos, fecha prevista de entrega, superficie, especificaciones, condiciones en caso de retraso o de variación de superficie, y reglas de reventa antes de la entrega. Lo leo con mis clientes cláusula por cláusula, en su idioma si hace falta.

Presto especial atención al plan de pagos, que debe ser coherente con sus ingresos y su calendario. Si quiere entender cómo se construye, lea mi guía sobre el plan de pagos sobre plano, y para el marco completo, la de comprar sobre plano en Dubái.

Si compra una vivienda terminada: lo que se verifica

En una reventa, la lógica cambia: ya no se trata de un promotor que construye, sino de un propietario que vende. Compruebo que el vendedor es el titular inscrito en el Dubai Land Department, que la vivienda no tiene cargas pendientes y, si existe una hipoteca, que se cancelará o transferirá en el momento de la transmisión.

El vendedor obtiene del promotor un certificado de no objeción (NOC), que confirma, entre otras cosas, que los gastos de comunidad están al día. La transmisión se firma después en una oficina de fideicomisario (trustee) del Dubai Land Department, y usted recibe su escritura a su nombre.

Reviso también los gastos de comunidad del edificio en el índice oficial de la RERA y el estado real de la vivienda. Para el marco general de costes, consulte mi guía de gastos de compra en Dubái.

Revisemos juntos un proyecto

Si ya tiene un proyecto en mente, o varios, puedo revisarlos con usted con esta misma lista. Le propongo una llamada gratuita de 30 minutos para ver qué está bien, qué hay que aclarar y qué alternativas existen.

Reserve su llamada o escríbame por WhatsApp al +971 55 772 2710.