Controleer het project voordat u betaalt.

Waarom deze controle de belangrijkste stap is

Bij een aankoop op plan betaalt u voor een woning die nog niet bestaat. Uw rust hangt dan af van drie dingen: de ontwikkelaar, het project en het contract. De prijs en de afwerking zijn belangrijk, maar ze komen pas na deze drie punten.

Het goede nieuws is dat Dubai een helder wettelijk kader heeft. Wet nr. 8 van 2007 regelt de escrowrekeningen voor projecten op plan, RERA houdt toezicht op de sector, en het Dubai Land Department registreert projecten en aankopen. Wie weet waar hij moet kijken, kan veel zelf controleren, ook vanaf de bank in zijn woonkamer in Den Haag.

Voor Marokkanen in Nederland en België is dat extra waardevol. U bent niet ter plaatse, u kunt niet zomaar langs de bouwplaats rijden, en u wilt toch met dezelfde zekerheid kopen als iemand die in Dubai woont. De officiële registers en de app Dubai REST maken die afstand kleiner. Wat u niet zelf kunt zien, laat u controleren door een erkend kantoor dat ter plaatse is.

Deze gids is geen lijst van wantrouwen, maar een lijst van goede gewoonten. De overgrote meerderheid van de projecten volgt het kader netjes. De controles hieronder zijn simpelweg de manier waarop een zorgvuldige koper, of een zorgvuldige adviseur, zijn huiswerk doet voordat hij een handtekening zet.

Registratie bij het DLD en RERA

Een projectontwikkelaar die in Dubai op plan verkoopt, moet geregistreerd zijn, en het project zelf moet bij het Dubai Land Department zijn ingeschreven. Die inschrijving is de basis van alles wat volgt: zonder geregistreerd project geen escrowrekening en geen Oqood.

Ik controleer voor elk project of de ontwikkelaar en het project bekend zijn bij de officiële instanties, en of de gegevens in de verkoopdocumenten overeenkomen met wat officieel is ingeschreven: de naam van het project, het perceel en het aantal eenheden. Kleine verschillen zijn een reden om door te vragen.

Controleer ook het makelaarskantoor waarmee u werkt. Een door RERA erkend kantoor en een geregistreerde makelaar zijn de basis van een correct traject. Vraag gerust naar die registratie: een professioneel kantoor toont die zonder aarzelen.

• Ontwikkelaar geregistreerd bij de bevoegde instanties van Dubai
• Project ingeschreven bij het Dubai Land Department
• Gegevens in de brochure en het contract gelijk aan de officiële gegevens
• Makelaarskantoor zelf erkend door RERA

De escrowrekening: waar uw geld naartoe gaat

Volgens Wet nr. 8 van 2007 worden de betalingen van kopers gestort op een escrowrekening die voor het project is geopend. Het geld gaat pas naar de ontwikkelaar naarmate de bouw vordert, onder toezicht van RERA. Dat is de kern van de bescherming van de koper.

Het praktische gevolg is eenvoudig: u betaalt altijd op de escrowrekening van het project, zoals vermeld in de officiële documenten, en nooit op een persoonlijke rekening of een rekening die niet bij het project hoort. Krijgt u andere rekeninggegevens, dan stopt u en controleert u eerst. In mijn gids over geld overmaken ga ik hier uitgebreid op in.

Dubai REST en Oqood: uw aankoop op het officiële register

Na de aankoop wordt uw woning ingeschreven in het voorlopige register Oqood van het DLD. Daarmee is uw recht officieel vastgelegd, nog voordat het gebouw er staat. Vraag altijd naar deze registratie en bewaar het bewijs.

Via de officiële app Dubai REST kunt u projecten en uw eigendom volgen, inclusief de voortgang van de bouw. Voor een koper in Nederland of België is dat een geruststellend instrument: u hoeft niet op beelden van derden te vertrouwen, u kijkt in de officiële bron.

Ik raad mijn klanten aan om de app na de aankoop op hun telefoon te houden en de voortgang af en toe zelf te bekijken. Het geeft rust, en het maakt de gesprekken over de volgende betalingstermijn concreet: u ziet zelf hoe ver de bouw is.

De staat van dienst van de ontwikkelaar

Naast de formele controles kijk ik naar de geschiedenis: welke gebouwen heeft deze ontwikkelaar al opgeleverd, hoe zien die er na enkele jaren uit, en hoe verloopt het beheer? Een bezoek aan een opgeleverd gebouw van dezelfde ontwikkelaar zegt vaak meer dan een showroom.

Ik let op de afwerking, het onderhoud van gemeenschappelijke ruimten, de manier waarop eerdere opleveringen zijn verlopen en de communicatie met eigenaren. Dat zijn geen cijfers, maar het zijn de signalen die bepalen hoe u over vijf jaar over uw aankoop denkt.

Voor een koper die niet in Dubai woont, doe ik dat bezoek graag per video: ik loop door de lobby, de gangen en een opgeleverd appartement, en ik spreek indien mogelijk met de beheerder van het gebouw. Zo krijgt u vanuit Rotterdam of Gent een eerlijk beeld van wat u over enkele jaren zelf ontvangt.

Kijk daarnaast naar de omgeving van het project: welke voorzieningen zijn er al, welke infrastructuur is gepland, en hoe past het project in de wijk? Een project in een wijk die nog vorm krijgt, vraagt om meer geduld dan een project in een wijk die al volledig leeft. Beide kunnen goed zijn, als u weet waarvoor u kiest.

Het koopcontract (SPA): de clausules die u leest

Het koopcontract, de Sale and Purchase Agreement of SPA, legt alles vast. Lees het volledig, of laat het lezen, voordat u tekent. Het is in het Engels opgesteld; ik loop het met u door, in uw tempo, in het Frans, het Engels of het Darija.

Bij twijfel over een clausule vraagt u om uitleg, schriftelijk. Een goed opgesteld contract is duidelijk over elke stap, van de reservering tot de overdracht van de sleutels. Wie de tijd neemt om het contract te begrijpen, voorkomt verrassingen bij de oplevering.

• Exacte omschrijving van de woning: oppervlakte, verdieping, plattegrond, afwerking
• Betalingsschema en de koppeling met de voortgang van de bouw
• Verwachte opleverdatum en wat er geldt bij vertraging
• Voorwaarden voor doorverkoop vóór de oplevering
• Servicekosten na oplevering en de rol van RERA
• Procedure bij de oplevering en de inspectie vooraf

Met een gerust hart kopen

Ik ben Ahmed Benjas, oprichter van Cevitas Real Estate, een door RERA erkend makelaarskantoor in Dubai. Elk project dat ik aanbeveel, heb ik eerst langs deze punten gecontroleerd. Bij een aankoop op plan betaalt de ontwikkelaar mijn commissie; u betaalt de prijs van de ontwikkelaar en krijgt er een onafhankelijke blik bij.

Wilt u een project laten controleren dat u al op het oog hebt? Boek een gratis gesprek van 30 minuten. Lees ook mijn gids over kopen op plan en mijn gids over betalingsschema's.