Finanziare un immobile a Dubai da non residente.

Due strade principali: il piano di pagamento o il mutuo

Per un acquirente che non vive negli Emirati esistono due grandi modi di distribuire lo sforzo finanziario. Il primo è il piano di pagamento del promotore, tipico dell'acquisto su carta: il prezzo si paga a rate durante la costruzione, a volte anche dopo la consegna. Il secondo è il finanziamento bancario, presso una banca degli Emirati o nel vostro paese di residenza.

Le due strade non si escludono. Capita che un cliente paghi la fase di costruzione con il piano del promotore e valuti un finanziamento solo per la parte dovuta alla consegna. La scelta giusta dipende dal vostro reddito, dalla vostra stabilità professionale in Italia o in Marocco e dalla vostra tolleranza all'impegno nel tempo.

Il piano di pagamento del promotore

Nell'acquisto off-plan, il piano di pagamento è definito nel contratto: un acconto alla prenotazione, poi scadenze legate al calendario o all'avanzamento del cantiere, e un saldo alla consegna. Alcuni progetti prevedono rate anche dopo la consegna, secondo le condizioni proprie di ciascun promotore.

Per chi vive in Italia è spesso la soluzione più lineare: non serve aprire un dossier di credito all'estero e ogni pagamento va sul conto escrow del progetto, sotto la vigilanza della RERA. L'importante è verificare che ogni rata sia sostenibile con le vostre entrate in euro, anche nell'ipotesi prudente. Ne parlo in dettaglio nella guida al piano di pagamento off-plan.

Un punto merita attenzione particolare: il saldo dovuto alla consegna. Se il piano prevede una quota importante al momento delle chiavi, bisogna sapere fin dall'inizio come la pagherete, con risparmi accumulati nel frattempo, con la vendita di un altro bene o con un finanziamento. Pianificare questa scadenza anni prima è molto più sereno che scoprirla all'ultimo momento.

Il mutuo negli Emirati: il quadro della Banca Centrale

Negli Emirati, le regole sul credito immobiliare sono fissate dalla Banca Centrale degli Emirati Arabi Uniti, che stabilisce in particolare i limiti del rapporto tra importo del prestito e valore dell'immobile. All'interno di questo quadro, ogni banca decide in autonomia se e come finanziare un non residente, con criteri propri.

In pratica, le banche valutano caso per caso: paese di residenza, natura e stabilità del reddito, tipo di immobile (pronto o in costruzione), importo dell'apporto personale. Non esiste quindi una risposta valida per tutti, ed è per questo che preferisco non anticipare né percentuali né condizioni: si ottengono solo da un'offerta scritta della banca, per il vostro profilo.

Un punto pratico: il finanziamento di un immobile pronto è generalmente più semplice da strutturare rispetto a quello di un immobile ancora in costruzione. È un elemento da considerare già nella scelta del progetto.

La finanza islamica: murabaha e ijara

Per molte famiglie marocchine la conformità del finanziamento ai principi della finanza islamica è una questione importante. Negli Emirati queste strutture esistono e sono offerte da diversi istituti, all'interno dello stesso quadro regolamentare della Banca Centrale.

Le due forme più diffuse sono la murabaha, in cui la banca acquista l'immobile e lo rivende all'acquirente con un margine concordato, pagabile a rate, e l'ijara, una formula di locazione con trasferimento finale della proprietà. Le condizioni concrete dipendono da ciascun istituto e vanno lette nell'offerta scritta.

I documenti che le banche chiedono di solito

Che si tratti di una banca negli Emirati o in Italia, il dossier di un non residente si costruisce con documenti simili. Prepararli in anticipo accorcia molto i tempi, soprattutto quando bisogna tradurli o farli certificare.

• Passaporto in corso di validità e documento di residenza nel paese in cui vivete
• Buste paga recenti o, per gli autonomi, bilanci e dichiarazioni dei redditi
• Estratti conto degli ultimi mesi
• Prova dell'origine dei fondi per l'apporto personale
• Documenti dell'immobile: contratto SPA, piano di pagamento, eventuale valutazione
• Elenco degli impegni finanziari in corso, in Italia o in Marocco

Finanziare dall'Italia o dal Marocco

Alcuni clienti preferiscono finanziarsi nel paese in cui vivono, per esempio mobilitando un patrimonio esistente o un prestito presso la propria banca italiana, poi trasferire i fondi verso il conto escrow del progetto. È una scelta da valutare con il vostro consulente bancario e il vostro commercialista, perché le conseguenze dipendono dalle regole italiane.

Per chi vive in Marocco il primo passo è sempre lo stesso: verificare le regole dell'Office des Changes sugli investimenti all'estero, prima di qualsiasi trasferimento o impegno. Per i marocchini residenti all'estero, i fondi tenuti in dirham convertibili seguono regole proprie, anch'esse da verificare sul sito dell'Office des Changes.

In ogni caso, il percorso del denaro va documentato con cura: ricevute dei bonifici, estratti conto, contratti. La guida su come trasferire il denaro a Dubai spiega come organizzarlo.

Prima di chiedere un finanziamento: le domande da porsi

Un finanziamento è uno strumento, non un obiettivo. Prima di presentare una richiesta, a una banca degli Emirati o a quella sotto casa in Italia, preferisco che ogni cliente risponda con calma ad alcune domande. Le risposte orientano la scelta molto più di qualsiasi simulazione.

Queste domande servono anche a proteggere la vostra famiglia. Un impegno mensile che oggi sembra leggero può diventare pesante se il reddito cambia, se un figlio inizia l'università o se bisogna sostenere i genitori in Marocco. Meglio un progetto più prudente e tranquillo che un acquisto che toglie il sonno.

• Quale parte del prezzo posso pagare con fondi propri, già disponibili e documentati?
• Quale rata mensile resta sostenibile anche in un'ipotesi prudente sul mio reddito?
• L'immobile è pronto o in costruzione, e cosa cambia per il finanziamento?
• Preferisco una struttura conforme alla finanza islamica?
• Le entrate da affitto previste sono un bonus o una condizione necessaria del mio piano?
• Il mio commercialista ha validato le conseguenze fiscali nel mio paese di residenza?

Come scegliere, e come vi accompagno

Il mio consiglio è di partire dal vostro flusso di cassa reale, non dall'immobile. Prima calcoliamo quanto potete impegnare ogni mese senza tensione, poi scegliamo il progetto e la formula: piano del promotore, mutuo, o una combinazione delle due. Vent'anni di finanza mi hanno insegnato che la sostenibilità conta più della leva.

Con Cevitas Real Estate, agenzia autorizzata RERA a Dubai, vi aiuto a costruire lo scenario e a preparare il dossier; la decisione di credito resta sempre della banca. Se volete fare il punto sul vostro caso, prenotate una chiamata gratuita di 30 minuti o consultate i nostri servizi.